2019年8月，原告张三(乙方)与被告A投资公司(甲方)共同签订了一份《A大厦合作建房合同》,合同约定：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于X市X区X街道X村X组拆迁回建安置小区(小区暂命名A大厦)X单元X层X号房，建设面积X平方米；甲乙双方约定，乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用年限共计60年；该房屋合作建房单价为X元/平方米，总价款为50万元，付款方式及期限为分期付款，共分五期支付，其中首付款乙方于合同签订之时交纳总价款的30%；第二期交纳30%的房款；第三期交纳20%的房款；第四期交纳20%的房款；第五期交纳剩余的房款。合同还约定被告A投资公司应在2020年12月30日前将达到交房标准的房屋交付给原告使用，并对相应的权利义务、违约责任等进行了约定。签订合同后，原告向被告交纳合作建房款共计30万元，但被告直到原告起诉时仍没有交付约定的房屋，故原告诉至法院要求被告返还合作建房款并支付资金占用期间的利息。

一、关于涉案《A大厦合作建房合同》的性质如何认定的问题？

根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数额房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故本案双方虽然签订了《A大厦合作建房合同》，但经过审查，涉案合同约定房屋的座落、房号、房屋面积、总价、付款方式、交付时间、违约责任等，并没有约定原告承担经营风险，共享利润，共担损失，反而约定原告获得房屋一套。综合前述，涉案合作建房合同所约定的内容条款满足成立房屋买卖合同的要件，故该合作建房合同的性质实为房屋买卖合同。

二、涉案《A大厦合作建房合同》的效力应如何认定的问题？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告A投资公司与原告张三之间签订的《A大厦合作建房合同》,经法院审查合同内容后，其实质应为房屋买卖合同。并无证据证明被告A投资公司在销售涉案房屋时已取得建设工程规划许可证，A投资公司亦未在庭审辩论终结前提交证据证明取得商品房预售许可证明，且原告张三也并非回迁安置对象，故该《A大厦合作建房合同》应属无效。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律法规进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同被认定无效后，被告A投资公司因合作建房合同取得的房款应当返还给原告。原告在签订合同时应当知道与被告A投资公司签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。鉴于涉案项目和房屋至本案审理时仍未竣工验收和交付原告使用，给原告造成的损失较大。经考量涉案项目和房屋的施工进度、双方的过错程度、原告付款的时间等，法院酌定被告向原告支付一定的利息：以已支付的购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从2020年8月21日起计算至被告A投资公司实际清偿之日止。判决作出后，原、被告均未上诉，该案现已生效。

1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

2.《<最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用>》第十五条 

人民法院认定当事人之间的权利义务关系，不应当拘泥于合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。当事人主张的权利义务关系与根据合同内容认定的权利义务关系不一致的，人民法院应当结合缔约背景、交易目的、交易结构、履行行为以及当事人是否存在虚假交易标的等事实认定当事人之间的实际民事法律关系。

3.《中华人民共和国合同法》第五十二条 

有下列情形之一则合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

4.《中华人民共和国合同法》第五十八条

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

5.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

7.《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。