判例依据：

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤03民终18326号

上诉人（原审原告）：罗锦容，男，1956年11月19日出生，香港居民，

委托诉讼代理人：朱莉萍，广东百朋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市西成联合开发有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道西成工业区永昌楼八、九层，统一社会信用代码：914403002792723874。

法定代表人：赵明，董事长。

委托诉讼代理人：黄文俊，广东耀恒律师事务所律师。

上诉人罗锦容因与被上诉人深圳市西成联合开发有限公司（以下简称西成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

罗锦容上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持罗锦容一审诉讼请求；2、上诉费用由西成公司承担。

事实和理由：一、涉案《房产买卖合同》合法有效。罗锦容与西成公司于1988年签订《房产买卖合同》，罗锦容在依约支付购房款后，西成公司将涉案厂房交付，并由罗锦容自1988年实际使用至今。罗锦容在购买该厂房时，正处于深圳改革开放的初期，国家为发展经济，积极鼓励引进外资，合同的卖方西成公司作为深圳市的国有企业，其行为一定程度上代表了政府的意志，故罗锦容出资购买涉案房产是符合当时的政策的。而当时的法律法规并无明确禁止或限制香港居民购买工业厂房的相关规定，根据法无禁止即可为的原则，《房产买卖合同》系双方真实意思表示，并不违背当时的法律法规及相关政策，属有效合同。

二、涉案厂房于2003年3月13日便办理了房地产登记手续，而深圳市人民政府关于办理工业厂房转让登记的条件之相关规定《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（2013年1月7日颁布实施）、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》（2013年颁布实施）皆是在涉案厂房办理不动产登记之后才颁布实施的。因此，在前述相关规定颁布实施之前，将涉案厂房登记在罗锦容名下，在当时并不存在法律障碍。

西成公司辩称，罗锦容重复起诉，应当驳回其诉讼请求。罗锦容是跟本案的案外人签订了《房产买卖合同》，根据合同相对性原则罗锦容不能直接主张确权，即使罗锦容签的《房产买卖合同》合法有效，但是按照深圳市厂房登记规定也无法取得产权。罗锦容是自然人，按照国家规定，境外个人是不能购买深圳厂房。罗锦容跟案外人签订合同已经30年，也已经到期。罗锦容诉讼请求没有合同依据或者法律依据，应当予以驳回。

罗锦容向一审法院起诉请求：1、确认涉案房屋（深圳市宝安区西乡西成工业城永成大厦第一层南段面积为877.95平方米的厂房）归罗锦容所有（价值244597.07元）；2、诉讼费用由西成公司承担。一审庭审中，罗锦容明确第一项诉求为确认涉案房屋归罗锦容所有，并判令西成公司将涉案房地产过户至罗锦容名下。

一审法院认定事实：1988年7月12日，罗锦容与深圳西成联合开发公司签订了《房产买卖合同》，约定深圳西成联合开发公司将位于深圳市宝安县西乡珠坳西成工业村内商住区永成工业大厦底层南段，建筑面积877.95平方米（包括公用面积摊销）出售给罗锦容，出售价为561888元；深圳西成联合开发公司定于1988年12月30日前将所购楼房交付罗锦容使用。

1995年7月13日，深圳西成联合开发公司被注销。

1996年8月21日，深圳财茂西成联合开发有限公司向深圳工商局提交了一份《关于变更企业名称及企业类型的申请报告》，称深圳财茂西成联合开发公司是深圳财茂实业开发股份有限公司与深圳新安实业股份有限公司于1985年2月签订联营协议而成立的一家全民与集体内联企业，企业名称在1993年由原来的“深圳西成联合开发公司”变更为“深圳财茂西成联合开发有限公司”。因资产管理需要，申请将公司名称“深圳财茂西成联合开发有限公司”变更为“深圳市西成联合开发有限公司”。一审庭审中，西成公司称深圳西成联合开发公司早已经注销，其与深圳西成联合开发公司实质上不存在权利义务继受关系，不能仅凭名称变更认定西成公司与深圳西成联合开发公司系同一主体。

2003年3月13日，案涉西成工业城永成工业大厦1栋一层房地产办理了房地产登记（房产证号码为50××28），土地用途为工业用地，房屋类型为厂房，建筑面积为1869.1平方米；用地面积为705平方米、分摊公用面积424.2平方米、分摊基底面积280.8平方米，使用年限30年，从1988年9月20日至2018年9月19日。一审庭审中，罗锦容确认其诉请过户的房地产系上述房地产证下一层靠南边的877.95平方米厂房，该部分没有独立办理房地产证。

2011年10月28日，罗锦容与西成公司签订了一份《物业委托管理合同》，约定将案涉厂房委托西成公司管理和经营。

2014年10月21日，罗锦容与西成公司签订了一份《综合管理协议书》，约定西成公司为案涉厂房提供物业等服务。

2014年10月31日，罗锦容与西成公司签订了一份《物业委托管理合同终止协议书》，双方协商同意从2014年10月31日起终止双方于2011年10月28日签订的《物业委托管理合同》，西成公司按现状将厂房交回给罗锦容自己使用。

一审法院认为，罗锦容诉请西成公司办理过户登记手续，即诉请西成公司履行《房产买卖合同》，其诉请成立须满足合同有效、西成公司系合同相对方、合同项下标的房地产已办理不动产登记、罗锦容符合深圳市人民政府关于工业厂房转让登记条件等条件。但罗锦容作为自然人不具备深圳市人民政府关于办理工业厂房转让登记的条件，且案涉《房产买卖合同》项下的标的房地产并未办理独立的不动产登记，罗锦容有关办理案涉房地产转移登记的诉讼请求不具备客观条件，一审法院不予支持。罗锦容明确其诉讼请求的法律依据为《中华人民共和国合同法》的相关规定，其在本案中有关确认案涉房产归其所有系基于《房产买卖合同》的约定，但罗锦容基于上述合同所享有的权利为债权请求权，其诉请确认案涉房地产归其所有，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗锦容的全部诉讼请求。本案受理费4969元，由罗锦容负担。

二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据当事人提供的证据，罗锦容与深圳西成联合开发公司签订的涉案《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且未发现其他会导致合同无效的情形，故该合同应为有效合同，罗锦容可依据合同提出权利主张。但是，罗锦容基于涉案《房产买卖合同》所享有的权利为债权请求权，其诉请确认涉案厂房归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第四条的规定，用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让。本案中，涉案永成大厦第一层作为整体办理了一个房产证，当事人也未提供证据证明涉案厂房属于可以分割转让的工业楼宇，故罗锦容关于将涉案永成大厦第一层南段分割登记至其名下的上诉请求存在履行障碍，亦不能得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4968元，由罗锦容负担。

本判决为终审判决。

审判长　陈　 明　 亮

审判员　张　 秀　 萍

审判员　朱　　　　宽

 二〇一八年十一月二十六日

书记员　张东阳（兼）