不动产登记机构内部，对于委托贷款抵押的权利人应该如何登记归纳起来可以分成两种观点。第一种观点认为，应该直接登记给实际债权人，以符合实际权利和登记相一致。此种观点在2015年银监会《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》第15条的规定：“委托贷款实行担保方式的，委托人和担保人应就担保形式和担保人（物）达成一致，并共同签订委托贷款担保合同。委托贷款为抵质押担保的，抵质押权人应为委托人。”中似乎也得到了支持。第二种观点是认为，应该按照借款合同内容来进行登记，谁是贷款人，谁就是抵押权人。笔者认为实务中应该视具体情况来区分对待。具体从以下几个方面来分析。

我国法律体系中，对于委托代理行为可以分成直接代理和间接代理两种模式。

（一）直接代理

我国《民法通则》第六十三条规定：“代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”

由该条规定可知，直接代理的构成要件有：

1、被代理人给代理人授权；

2、代理人以被代理人的名义同第三人进行法律行为；

3、被代理人对代理人的代理后果承担责任。

（二）间接代理

《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。

第四百零三条规定：“受托人以自己名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。

从以上两条规定可以看出，此种代理不同于民法通则所规定的直接代理。它的构成要符合三个要件：

1、委托人的授权；

2、代理人以自己的名义与第三人进行法律行为；

3、委托人行使介入权和第三人行使选择权委托人才可能承受代理行为的后果。

不动产登记抵押中的委托贷款

《贷款通则》第7条中规定：“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。”在实务中，委托贷款的不动产抵押主要分成两大类。第一种是公积金贷款抵押登记；第二种是普通的自然人、企业等主体委托的贷款。

（一）公积金贷款抵押

根据《住房公积金管理条例》第4条规定：“住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。”而其第11条关于公积金管理中心的职能中，并没有做为贷款人发放公积金贷款和收回的相关职能。反而在第12条中明确规定：“住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）；住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。”

而在2015年银监会《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》第3条中也将“现金管理项下委托贷款和住房公积金贷款”剔除出委托贷款的业务范畴。

（二）其他的委托贷款

除公积金贷款以外的其他委托贷款在实践中一般也分成两种情况。第一种是将委托合同和贷款合同分开签署的；第二种是签署三方合同的。此两种情况应该根据直接代理和间接代理的情况予以区别对待。

实务中的处理

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第66条的规定：“第六十六条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”以及《不动产登记操作规范（试行）》中关于抵押权登记的审核要点第4条规定：“ 申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；”可以得出不动产登记机构在办理抵押权登记中的要件以及审查责任。

（一）对于公积金贷款的特点，公积金管理中心即没有放贷和收款的职能，又有明确的法律规定其与委托银行之间的关系。因此对于公积金贷款抵押权登记的抵押权人应当登记为受托银行。

（二）其他类型的委托贷款则应该按照贷款合同和抵押合同的主体来进行判断，如果借款合同是三方合同，且抵押合同是委托人与抵押人之间签订的，则应当将抵押权人直接登记为委托贷款人；如果借款合同和抵押合同中均为受托银行与抵押人签订的，则应该根据合同的相对性将抵押权人登记为受托银行。

综上所述，不动产登记是依申请的登记行为，不动产登记机构在办理相应的业务时应当通过对当事人的申请以及提供要件的合法性来进行审查。具体的需按照《物权法》第12条以及《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规、部门规章的原则以及详细规则来进行。而不能自行要求申请人变更合同，或者径行登记为登记机构认为的权利人。