在今天，我们发生了很多一房二卖、一种建设用地施工权几次转让等等这样的合同，这样的合同怎么处理呢？现在是非常的棘手。

案例

我的房子卖给你，你也装修入住，但是没有过户，我跟你约定说房款不要直接给我了，这个房款直接打给张三，为什么打给他呢？我欠张三的钱，你打给张三就相当于打给我，咱们俩之间的房款的占有物就归于消灭，这个对的，履行债务不一定非得向债权人本人，向债权人指定的第三人完全发生清偿的法律效果，债务因此消灭。这个买受人按照我的指令打款，把款都付清了，现在我回过头来把房子卖给李四，并且我们两个马上办理过户手续，李四就拿到了房产证。怎么来代理第一买房人打赢这个官司？

案例分析

我们说由于《物权法》虽然没有明文，但是通过《物权法》草拟过程中的专家论证会、听证会，奉行物权优先于债权的原则，但是承认若干个例外。在这个案子中李四拿到了房产证，房屋登记到他名下，按照《物权法》第14条规定，他享有了物权，那你第一个买受人，替我还房款的人你只是个债权人，你享有债权，债权不能抵抗物权，就这个阶段来讲，你保护不了第一个买受人。要想保护第一个买受人你得另想办法，什么办法呢？就要举证证明我和李四恶意串通损害了第一个买受人的利益，你沿用《合同法》第52条第二项，双方恶意串通损害国家、集体第三人的利益的合同无效，凭这个说我和李四之间的房屋买卖合同无效，那么无效了，李四取得房产证就失去了法律意义。第一个买受人在沿用《物权法》第19条第一款，请求房屋登记部门把他的登记注销、更正，办成您的名下，如果李四乖乖认帐，好好，我同意，有一个书面的同意意见，房款部门就直接更名就行了，把他的名字注销换成第一个买受人的名字，如果李四坚决顽强，不承认，那么第一个买受人在沿用《物权法》第19条第二款规定，申请异议登记，并提出异议申请的15天之内向法院起诉，那么这个登记有法律保护价值，要把它过户到你的名下，这样才可以，不能说这一工作不做，直接说你以对房屋的占有就优先于李四取得的房屋所有权，这样直接的没有法律依据。

法官们听了又是垂头丧气，我们只是感觉，从蛛丝马迹感觉这个里面有问题，你和李四没有办好事，损害第一个买受人的利益，但是你一定要拿出确凿充分的证据，这个是拿不出来的。王怡教授就提出，据他了解到的信息，辽宁那边的法院处理这样的案件，不在强求第一个买受人有充分确凿的证据证明我和李四密谋策划来坑害你，你证明另外的两个人密谋什么，这个事比登天还难，辽宁法院采取说，只要第一个买受人证明李四在和我签房屋买卖合同之前，知道你跟我有买卖合同，就可以了。也就是说知道我已经把房子卖给你，第二个买受人李四知道这一点，就可以，就说我和他恶意串通损害你的利益，然后用《合同法》第52条第二项判合同无效，然后把李四的登记注销，再登记在你第一个买受人的名下。王怡教授介绍的是这个情况，我认为是一个好的办法。第一个买受人举证是极为的困难，他能够举证到第二个买受人在签合同的时候知道房屋已经出售给第一个买受人，就已经很不容易了，我觉得也就足够了。

后来我看了美国《合同法》大家，哥伦比亚的大学的教授，也是美国《合同法》丛书第二版的执笔人之一，方斯沃斯教授写的美国《合同法》这部很有名的著作里，发现他里面介绍美国有相当法院也是这样来判的，对于举证不要求那么深入，这两个人密谋了，只要证明第二个买受人定合同的时候知道这个房屋出售给第一个买受人就可以了，就可以认为串通来把它否定，这样是可以接受的。至于说法院能不能敢于做到这一点，现在还不得而知。

我了解到这样一房多卖的不光是这些，还有一次我跟另外一个仲裁员仲裁案子，他正在代理的一个案子也是这样的，跟我刚才的描述一样一样的，他也是很头疼，不知道怎么来代理第一个买房人打赢这个官司，也是感到很头疼，所以我们这个法这方面要抓紧来进一步完善。

现在最高法院正在做买卖合同的司法解释，司法解释里对于一房多卖有专门的条文，大概意思是，如果一房多卖有一家已经办了过户登记手续，如果过户登记手续没有其他问题，自然房屋要归办了过户登记手续的人所有。那其他的人得不到房子怎么办，向出卖人要求他承担违约责任。如果都没有办过户登记手续，房子给谁呢？判给已经装修入住的买受人，其他的没有装修入住的就不能再给房子，只能向出卖人追究违约责任。如果都没有装修入住，就看谁付清了全部的房款，那么付清的房子给他，没有付或者没有付清的还是只能向出卖人追究违约责任。如果都没有付清房款，以谁先定合同为准。最高法院这样思路的司法解释，在国有土地使用权出让、转让的司法解释里面已经有体现，现在买卖合同优先按照这个思路，应该说是中国特色，对于这样的中国特色完全改变了债权平等原则，我不是一股脑的反对，也不一股脑的支持，又是折中立场。也就是说在向过户登记，境外也是这样，没有过户登记装修入住的房子，见于中国现在的现实也承认。没有装修入住的谁交了房款，其实这里面按照我的本意承认不是很好，但是见于中国情况承认也好，但是从这打住往后再承认，实在是理由不充分。债权和物权一个明显的区别，就是平等的原则。物权讲先来后到，谁在先，谁有物权，其他的不行。我们基本原则不管了，把债权当作物权来对待，说先来后到，这样的大面积的破坏，物权、债权区分，他们各自的规格不见得合适，当然最后这个意见我们能不能够被采纳、采纳多少，就不知道了，当时我提出了这个意见。

在实务中发生的许多合同纠纷案件在法律条文和教科书中难以找到一一对应的一些案例，可是对他们地解决又需要我们做出妥当的处理，本讲座主要精选了一些有代表性的案例进行分析讲解。

（作者：崔建远）