风险一、装修免租期的风险管理

在大型商业地产租赁中，承租人基于装饰装修的时间需要，或者是基于对市场培育期的一个预估，均会要求出租人给予一定的装修免租期，而出租人基于行业惯例，亦或是基于未来租金收益的预期，往往也会同意。

但实践中，出租人如疏于对装修免租期加以管理，则容易出现经济风险。笔者曾代理一个案件，为出租方代理人，合同约定租期为二十年，整个租赁期租金收益在五百多万，考虑到与承租人长远合作，出租人给予了承租人12个月的装修免租期，但实际上承租人只花了3个月就完成装修，并且开始投入经营。好景不长，不到两年，承租人就经常拖欠租金，出租人迫不得已诉至法院要求解除合同，并主张按实际租赁期限（含装修免租期）支付租金。但法院对免租期12个月的租金不予支持。

因此，作为出租人，为避免以上的损失，建议在租赁合同中，对装修免租期的免租条件予以约定，比如约定“如因承租人原因，或者因不可抗力，或因不可归咎于双方当事人之事由，导致租赁合同提前解除或终止的，承租人应当补缴免租期的租金”，通过实现约定的方式以保护自己的租金收益。

风险二、租赁面积的风险管理

1、约定不明，或者约定面积大于实际面积的风险。实践中，常见一些租赁合同中约定“租赁面积大约为5000㎡”，对于此类约定，如未来出现纠纷，极易被承租人作为要求重新对租赁面积进行测量的理由，以此达到迟付或拒付租金的目的。

2、在怀化富达房地产发展有限公司与怀化市凯乐迪大酒店房屋租赁合同纠纷一案中，最高人民法院（2015）民申字第39号裁定书中论述：“富达公司（出租人）与凯乐迪大酒店（承租人）在签订《房屋租赁合同》时，涉案房产并未经准确测量，双方对租赁面积的表述是“约8000㎡”，同时约定了租金单价。因签约时实际租赁面积不确定，在合同未就实际租赁面积与约定租赁面积不同时租金不予调整作出特别约定情形下，在租赁面积可以明确时，双方据实确定租金，应是合同约定的应有之义，亦是房屋租赁合同的履约惯例。富达公司认为其不应返还凯乐迪大酒店按照实际租赁面积计算多缴纳的租金，缺乏事实及法律依据，该申请再审理由不成立。”

3、通过上述最高法的裁判意见，我们可以看出，为避免面积差异出现的问题，需要对实际面积与租赁面积不同时租金不予调整作出明确或特殊约定。因此建议出租人在租赁合同中约定“本合同租赁面积为××㎡，双方确认，对上述面积数据均无异议，任何一方均不得以上述约定面积与实际测量面积不符而要求调整合同租金”。

风险三、对承租方规范经营的管理

对承租方的规范经营，主要见于大型商场/市场（以下统称“商场”），作为商场的管理方和出租方，必须要通过对承租方的经营行为予以规范管理，才能提高整个商场的市场价值和商业气氛。

根据笔者的经验，对于承租方规范经营的管理，主要体现在以下几方面：

1、开业时间，如果承租人在承租商铺后迟迟不予开业，在一定程度上，将对市场商业气氛产生一定影响，因此，需要对承租人的开业时间及违约后果予以约定。笔者一顾问单位明确约定“承租人必须在承租之日起三十日内开业并营业，如逾期开业或营业达十五日以上，出租人有权解除合同”；

2、营业时间，比如笔者一个市场管理方的顾问单位，在其租赁合同中明确约定“商铺正常营业时间为周一至周五9：00--18：00，周六至周日10:00--18:00，市场统一放假时间除外，乙方须每天开门营业且不得中途关门停业”。

3、活动推广的配合。作为大型商场，为提高商场购物气氛，逢店庆、节假日、周末等都要安排一部分商家搞宣传推广、优惠打折等活动，这类活动就涉及承租人的营业时间调整配合、装饰布置及时间上的统一及配合、优惠或促销活动的配合等等，这些都需要在合同中予以明确。

4、统一布局的管理。笔者曾从事公司法务时，公司为一家零售企业，当时为提高商场档次，将商场一楼最好的位置招商并引入一家经营快餐的高档餐厅，但效果并不明显，而且该高档餐厅经营能力也与招商时承诺不一致，这时，恰逢一家珠宝商打算进驻该商场，并且商场也想借此重新对商场各经营业态予以布局调整，于是，商场向该餐厅提出，以商场另一处同等面积调换，同时，商场负责所有搬迁及装修费用，但该餐厅不同意，最后商场从整个商场利益出发，对该餐厅予以强制拆除，该餐厅随后向法院提起了诉讼。通过该案件，笔者认为，商场作为出租人，如果能在租赁合同中事先约定，商场从市场整体利益出发，如需对全部或局部铺面予以调整或更换的，该商铺经营者应当予以配合和同意，如此约定后，商场在上述事件处理及诉讼过程中，将获得一个非常有利的局面。

风险四、租金支付的不利约定

在租赁合同中，出租人最在乎的当属租金支付，笔者认为，租金支付条款，必须明确、具体，且不应附带任何条件和理由，如此方可保障出租人利益。但根据办案的经验，即便如此重大的事项，一些出租人仍会因疏忽大意或者考虑不周而陷入困境。

关于租金支付，笔者曾遇到一些明显对出租人不利的约定，比如约定:

①“承租人原则上应当于每月5日支付当期租金”，该约定中，“原则上”一词在法律上并非属确定性概念，那么承租人支付租金也就存在不确定性。

②在保底加提成的租赁中约定“双方财务部门对承租人每月经营收益进行核对，在核对一致（双方加盖公章）后，由出租人向承租人开具合格发票，承租人收到发票后支付租金”，该约定中，由于对双方财务核对的时间未作约定，对付款时间也未作约定，并且租金支付是以发票开具作为前提，该条款严重影响出租人收取租金的时间。

③在一些综合型、数据联网并统一销售型大卖场租赁中约定“承租人在欠付租金的情况下，可以当月销售额或者履约保证金直接抵扣”，该条款本身并无争议，但涉及何时抵扣及是否抵扣的问题，该抵扣问题将直接影响到承租人是否构成逾期支付租金，以及出租人解除合同是否合法的问题。因此，作为出租方，必须对上述俩问题加以明确。

④另外，笔者在办理一个仓储租赁案件，出租人起诉要求承租人支付拖欠3年的场地租金五千多万，双方口头约定为一季度结算一次租金，但合同约定“承租人在每次提货前三日内向出租人支付该批货物的租金及操作费用”，笔者作为承租人代理人，了解到货物目前市场价格一低再低，如果处置，亏损将非常严重。于是，以货物并未提货，所以租金支付条件不成就为由予以抗辩，最后出租人主动找到承租人，调解结案。

风险五、解除不当而承担违法解除的法律风险

纵观中国裁判网上关于租赁合同纠纷的案件，大部分纠纷产生的一个过程为“承租人拖欠租金---双方协商---协商不成---出租人通知解除合同---向法院起诉”，在这个模式中，存在两方面风险，一是未经催告，便冒然解除，有可能不被法院认可的风险；二是解除权是否合法的问题，其中涉及约定或法定解除权，以及承租人是否存在法律上的抗辩或其他阻却事由等问题。

1、未经催告，直接解除的风险。根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，从立法价值上而言，法律为了维护交易的稳定，要求解除合同必须经过催告义务，即便达到了合同约定的解除条件，笔者办理一个案件中，法官仍以“合同虽约定迟延十五天缴纳租金，出租人有权解除合同，但承租人并非故意迟延，且迟延天数目前实际只有二十天，现承租人当庭愿意补缴租金，从维护市场交易的稳定出发，驳回出租人解除合同的申请”为由，驳回出租人解除合同的申请。

另外，在江苏省高院“淮安君地电器贸易有限公司与江苏乐天玛特商业有限公司房屋租赁合同纠纷”（苏民终字第00709号）一案中，法院认为“依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除合同的，人民法院予以支持。但乐天玛特公司（出租人）并未发出要求君地公司（承租人）交纳租金的催告函，且其在2013年12月就关店，并自行解除合同，不符合法律规定。因此乐天玛特公司解除合同存在过错。”

2、疏于对承租人规范经营的约定，导致出租人诉讼失败。在最高人民法院公布的“广西桂建房地产有限责任公司与南宁王府井百货有限责任公司、北京王府井百货（集团）股份有限公司租赁合同纠纷申请再审民事裁定书”一案中（最高法（2013）民申字第598号），桂建房地产公司（出租人）以王府井百货（承租人）停业整顿，导致整个商场及周边地产商业萧条为由，认为王府井违约，但最高法认为，停业整顿并非法定的解除理由，也没有在合同中作为解除的条件，因此，认定王府井百货不构成违约。其在文中论述“1、为实现共同的合同目的，南宁王府井应将租赁物开办商业项目并开业经营，但一方面在合同中并没有将开业经营明确约定为南宁王府井的基本义务，另一方面也没有约定南宁王府井必须持续经营或者停业整顿属于违约并承担违约责任；2、南宁王府井在连续5年出现严重经营亏损的情况下，采取停业整顿的办法避免更大的损失，属于其正当行使自主经营权的范畴。”，由此可见，如果在租赁合同中，对开业经营、停业整顿等事项予以约定，则在本案中胜诉的可能性将增大。

3、出租人未交付附属用地，或未履行合同约定主要义务，构成承租人延付租金的抗辩理由。租赁业务中，从承租人角度，如从后履行抗辩权的角度拒付租金，则需要把握出租人是否单方构成违约，是否享有后履行抗辩权，以及出租人该违约行为是否属于合同主要义务的违反，根据司法实践，如果出租人属于一般违约或者是附属义务的违反，而支付租金作为承租人主要义务，承租人不得以出租人附属义务的违反而拒不履行其合同主要义务；而从出租人角度，如出租人以承租人逾期支付租金为由要求解除合同，在解除前需要审核和把握自身是否存在违约行为，以及该违约行为是否构成承租人的法定抗辩权，否则冒然解除，则需承担解除不当的法律后果。在广西高院关于“南宁海奇房地产开发有限公司、廖肖蓉等与中信银行股份有限公司南宁分行房屋租赁合同纠纷”一案二审判决书中（（2015）桂民四终字第15号），广西高院认为“全面考量一个合同的条款，应当回到签订合同的当时引起双方达成该条款所要追求的合同目的来考虑，如果上诉人（出租人）不能保证被上诉人（承租人）的运钞车辆可以开进该商铺前专属场地以靠近银行经营网点进行运钞，则该处商铺未符合银行设立经营网点的基本要求，金融安全措施无法得到保障，被上诉人也不会租用上诉人的房屋用以筹建银行支行营业场所。正是基于如此缘由，上诉人与被上诉人才在租赁合同中明确将商铺前专属场地包含在与租赁房屋相配套的场地内容。……交付商铺前专属场地属于上诉人的先合同义务。上诉人海奇公司、黄泽强、廖肖蓉无权以中信银行未交付租金为由而行使合同解除权。”

4、未提交办证资料，构成承租人延付或拒付租金的合法抗辩。在笔者代理的梁某某（承租人）与朱某某（出租人）租赁合同纠纷一案中，笔者作为承租人的代理人，承租人在缴纳了租赁保证金及一个季度的租金后，便未再缴纳任何租金，出租人在合同履行第六个月，强制拆除承租人的商铺，并以承租人逾期支付租金为由解除合同（合同约定逾期15日即构成根本违约），一二审法院认为，出租人提供合格合法的办证资料给承租人，当属出租人法定义务，承租人支付一个季度租金后，仍无法获得办证资料，也无法办理营业有关证照，其延付租金，属于合法的抗辩。法院最后认为出租人属于非法解除合同。

5、出租人对市场管理不善，承租人逾期支付租金，构成法律上的不安抗辩权。合同法第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。由此可见，如出租人出现上述情形，承租人可以中止支付租金，且不承担违约责任。在江苏省高院“淮安君地电器贸易有限公司与江苏乐天玛特商业有限公司房屋租赁合同纠纷”（苏民终字第00709号）一案中，法院认为“2013年10月、11月、12月的专柜租借费，按照双方合同约定也是按照季度支付，而此时乐天玛特公司（出租人）临近关店，即使按照其自认，2013年12月其关闭了涉案商场，在此期间承租人君地电器公司正常经营必然受到影响，其面对乐天玛特公司即将关闭的经营状况，未及时支付在此期间的专柜租借费亦属于行使《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权。”

风险六、收房不当的法律风险

对出租人与承租人协商一致情况下的收房，由于该风险较少，赘不论述。本文所重点讨论的，在于出租人强制解除合同情形下的收房风险。

1、以书面方式代替实际的收房，影响房屋占用费的计算。收房行为一般发生在租赁合同解除后，但实践中，合同解除后，承租人不一定搬离铺面，此时，则产生房屋占用费，在租赁案件庭审中，双方一般都会涉及占用费的计算时间问题。笔者在代理南宁某置业公司（出租方）诉张某某租赁纠纷一案中，出租人在2015年3月发送解除通知函，但在2015年8月才实际收房，出租人主张5个月的房屋占用费，但承租人则认为不存在占用费，其理由是出租人书面解除函上注明“出租人向承租人发送的提前解除通知，即视为出租人行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，出租人无须以实际进入该商铺的行为作为出租人收房的标志”，根据该条款，双方当事人在庭上相互争执，事后法院也向笔者提示该风险。因此，出租人无论是在合同约定，还是在具体发函过程中，应当慎重，避免留下对自己不利的书面证据和约定。

2、出租人强制收房、清理商铺，但保留装饰装修，之后自己使用或者直接出租给第三方的，构成法律上的“同意使用”，需折价补偿承租人。笔者在办理朱某某与梁某某租赁合同纠纷一案中，一二审法院认为“朱某（出租人）在未与梁某（承租人）协商处理的情况下，擅自清理租赁房屋、场地后，将房屋、场地以大部分原状另行出租给他人经营，视为朱某同意利用梁某的装饰装修物，根据《租赁合同司法解释》第九条规定，出租人应当按评估公司对装饰装修的评估值折价补偿承租人”。

3、对于收房的法律风险，作为出租人，一方面需要在租赁合同中约定，无论基于任何原因导致合同提前解除或终止，承租人均需在合同解除或终止后七日内自行清理商铺内所有物品及装饰装修，并将商铺恢复原状交还出租人，逾期处理的，视为承租人放弃商铺内物品及装饰装修的所有权及处分权，届时，出租人有权自行处理，且就商铺内物品及装饰装修的处理不需向承租人支付任何赔偿或补偿；另一方面，在实际收房过程中，应当履行或多次履行向承租人发送撤场催告函，并给与承租人一定的撤场时间，在充分保障承租人撤场时间后，方可强制收房，当然，收房时，如承租人不到场，最好是对现场录影录像，并就设备物品制作清单，以防止承租人就商铺内物品丢失或损坏为由，要求出租人赔偿。

风险七、对擅自转租情形下的风险管理

在大型市场或商场的分散型租赁业务中，作为出租人，同时也是市场或商场的管理人，面对上百上千的承租人，实践中，即使知道承租人转租或以其他名义变相转租，出租人也没有时间精力按合同约定主张解除，并要求次承租人腾房，因为如此对各方利益都是损害。

那么在实务中，作为出租方，其实目的是为了收取租金，如何在维护商场经营主体稳定的前提下，确保自己的租金收益不受影响，笔者结合自己的经验，提出以下方式：

1、由承租人将租赁合同权利义务概括转让给次承租人。出租人向租户收取一定的更名费（当然租赁合同需要提前约定），通过出租人、承租人、次承租人签订三方协议，明确承租人将租赁合同的权利义务概括转让给次承租人；

2、由次承租人向出租人出具同意履行原租赁合同的函，作为债的加入。一般情况下，次承租人（实际经营人）只要确保能使用商品经营，其向谁支付租金其实并不在意，同时也担心出租人以承租人转租为由解除合同，要求次承租人腾房，所以多数情况下，次承租人也同意出具承诺，并直接向出租人支付租金。

3、如次承租人既不愿以新的承租人名义签订新的租赁合同，也不愿以债的加入方式与承租人作为共同债务人，那么出租人应当在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内向承租人提出异议，以确保获得随时解除合同并要求次承租人腾房的主动权。

4、以承租人转租为由解除租赁合同的风险。根据合同法第224条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，但租赁合同司法解释第16条规定“　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”实践中，如何认定出租人知道或者应当知道，则成为双方争议的焦点，也属于出租人的风险范围。在潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司与安丘新建业置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审纠纷一案中（山东省高级人民法院（2015）鲁民一终字第204号），法院认为“本案中，出租人以承租人转租为由解除合同，但根据法律规定，自转租之日起六个月内，出租人未提出异议的，视为同意转租事实，因此，本案并未出现合同约定的可以单方书面解除合同的情形，因此新建业公司（出租人）单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。”

风险八、对合同签订主体的风险管理

本文所论述的重点，并不在于对合同主体资信的管理，而是着重于承租人及实际使用者分离或为关联公司情形下的租赁风险管理。

笔者在办理某投资公司与桂林某林业公司、广西某林业公司租赁合同纠纷一案中，该桂林某林业公司实际为空壳公司，并且成立不久，其只负责合同签订，实际使用人为广西某林业公司，并且广西某林业公司的公司注册地址为本案租赁地址。在桂林某林业公司拖欠三个月租金后，笔者代理某投资公司起诉桂林某林业公司、广西某林业公司，但最终法院根据合同相对性原则，驳回对广西某林业公司的起诉，到现在为止，该案件虽然获得十几万的胜诉判决，但实际并未获得任何执行，即在本次租赁中，出租人损失了十几万租金收益。 

因此，作为出租方，涉及集团公司、或者关联公司租赁的情形时，最好选择有财产、有资信的一方，或者要求集团公司或者关联公司对租赁合同进行连带担保，从而降低租金收取的风险。

风险九、对群租风险管理

本文所称的群租，是指同一个承租人，在同一商场或市场租赁多间连续或非连续铺号商铺的情形。由于出租方使用的基本为范本合同，笔者观察到，这类范本合同基本上未对该情形作出约定。

这类群租合同，在实务中存在的一个风险是，如承租人拖欠部分租金，在法律上是否可以就整个群租商铺进行解除。笔者在顾问单位中遇到此类案件，张三与A公司签订租赁合同，承租A公司编号为1-10号共十间商铺，在2015年3月份开始，张三私下转租了2间铺面给李四，转了3间给王五,李四和王五单独就其承租商铺向A公司支付租金，从2015年8月份开始，李四因个人原因未能继续支付2间铺面的租金，而张三和王五则一直只缴纳其余8间铺面租金。

对于此类问题，笔者认为，基于租赁标的的可分性，如果租赁合同对此情形未作约定，那么以承租人拖欠少部分商铺租金为由而解除整个租赁合同，可能对承租人显失公平，也有违债的可分性原理。基于此，笔者建议，对于此类群租合同，出租人可在租赁合同中通过约定的方式明确，承租人对整个商铺租赁及租金支付具有不可分性，且任何一间商铺或任何一期租金逾期支付达十五天以上，则视为承租人根本违约，出租人有权解除与承租人的整个商铺租赁合同。

风险十、对承租人注册经营地址的风险管理

在2014年工商行政部门改革之前，为规范经营，各地省市推行“一址一照”原则，承租人在租赁期满或者合同解除后，如果不能将经营地址迁出，那么后续的承租人则无法完成工商登记。

但在2014年工商行政部门推行《注册资本登记制度改革方案》后，全国开始允许一址多照、一照多址现象，比如《广西企业住所和经营场所登记管理办法》就明确允许一址多照、一照多址，因此上述风险则不予存在。

但笔者认为，无论工商行政部门政策如何，承租人在期满或合同解除后，将注册的经营地址迁出或者注销，是其法定的义务，因此，笔者一般会在顾问单位的租赁合同中约定“在租赁合同期满后，或者提前解除或终止，承租人应当在期满之日，或者在合同解除或提前终止之日起十五日内，将注册的经营地址注销或者迁出，如承租人逾期办理，则每逾期一日，按租金的二倍向出租人支付违约金”。

风险十一、诉讼时效的风险管理

根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定，一般合同案件诉讼时效都是适用两年，但是根据《民法通则》第136条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。根据目前的司法实践，租赁案件的诉讼时效起算时间为最后一期租金的履行期限届满之日起算。

在河池市中级人民法院（2014）河市民四终字第148号租赁纠纷一案中，出租人与承租人于2012年8月终止租赁合同，当时承租人拖欠出租人租金达三十多万，但之后，双方一直没有联系往来，在2014年1月28日，出租人向法院提起诉讼，要求承租人支付租金，笔者代理承租人，认为诉讼时效已经过一年，但对方代理人坚持认为应当适用一般合同诉讼时效为两年，而最终法院也以诉讼时效超过一年为由，驳回了出租人的诉讼请求。

由此可见，作为出租人，在承租人拖欠租金的情况下，尤其是双方提前解除或终止租赁合同的情形下，出租人应当在一年内向承租人提出主张。

风险十二、通知与送达、管辖风险管理

关于通知送达，近几年法院公告送达的案件数量比例逐年上升，对当事人造成的困扰也日益严重，在笔者的日常法律顾问事务中，尤其是房地产企业、仓储租赁业务企业，向客户发律师函、催告函、通知函等文件时，经常遇到拒收或无法送达的情况，导致后续诸多问题无法及时解决。因此，从风险角度而言，出租人有必要在合同中对通知送达作出明确的约定，比如，笔者习惯在每一份合同中作如下约定：1、甲乙双方预留的联系人、预留印鉴、通讯地址、传真、邮箱如下：……；2、任何一方向对方发出通知或文件，可以采取邮寄、快递寄送或者传真、电子邮件、短信送达等合法方式送达给对方。如通过邮寄或快递送达的，在寄出后第三个工作日将被视为送达；如通过传真、电子邮件送达、短信送达的，发出之日的当日即视为送达。

关于管辖问题，笔者无意突出其为风险，只是顺便稍作提醒。因为在新民诉法司法解释出台后，规定房屋租赁案件按不动产专属管辖处理，即由房屋所在地法院管辖，但笔者仍见到一些企业在租赁合同中约定由出租人营业地址所在地法院管辖，根据新民诉法解释，该约定应当无效。

结语：或许诸多出租人认为，只要把租赁合同约定得完美，出租人的风险就可以规避了。但实际并非如此，通过对最高人民法院、北京、上海、山东、广东、江苏、广西等全国各省市高级法院所公布的裁判指导案例，可以发现，判决出租人承担赔偿责任（装饰装修、可得利益、经营损失的赔偿等）的案件数不胜数，因此，出租人对法律风险的把控，不仅仅是在于合同的完美签订，更多还在于履行过程中的精准识别和有效防范。