案例1、轰动一时的画家村宅基地房屋买卖案例；案例2、郑州某城中村改造涉及某企业，集体建设用地如何补偿的纠纷。  启发：集体建设用地法律政策需要完善。

一、基础知识

1、集体土地是指农民集体所有的土地。与其对应的是国家所有的国有土地。

2、集体土地所有权主体：乡镇集体所有、村集体经济组织所有、村民小组集体所有的土地，也包括两个以上农村集体经济组织共同所有的土地。

3、我国土地分类：

（1）从土地所有权分：土地分为国有土地和集体土地。《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。

提示问题：五十年代的房地产证、土地证效力

难点问题：国有土地、集体土地性质界定。我提示可以参阅《确定土地所有权使用权若干规定》及土地部门、法院的解答，举例如：1998年8月《最高院行政审判庭关于农民长期使用但未取得合法权属证明的土地应如何确定土地权属问题的答复》。书p646

（2）从土地用途分：《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管理制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地”。国土资源部曾于2001年8月发布《全国土地分类（试行）》p413，将三大类里再分成若干小类。

什么是建设用地？《土地管理法》第4条第3款规定。

提示：1、集体土地与建设用地关系，交叉。

提示2：《土地管理法》立法内容包含集体土地建设用地使用权，《物权法》未明确。

什么是集体经营性建设土地？“经营性用地”是指土地用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等的各类用地。此后，“经营性用地”被广泛使用于国家关于土地的各项文件政策中。集体土地经营性建设用地，目前没有统一法律概念，也未进行界定规则，笔者套用前述概念，集体所有的用于工业、商业、旅游、服务等行业的土地，如乡村企业用地、乡村服务设施用地、村自主开发的旅游用地等。

提示：根据十八届三中全会关于土地部分起草者说明，集体经营性建设用地不包括宅基地。

难点问题：土地用途管制，什么是改变土地用途？《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管理制度“。从《土地管理法》第74条、81条看，改变用途会引发违法而给予行政处罚。具体是什么是改变土地用途呢？我理解一种是违法性的把耕地作为建设用地，其中应该还包括把工业用地变成商业用地、住宅用地进行开发。（举例：张家港有个把仓储改为宾馆用地，政府责令补交土地出让金，理由是工业变商业）

争议点：…

二、集体经营性建设用地流转研究

十八届三中全会决定，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。为何作出这样决定，怎么操作呢？

关于集体建设用地、特别是经营性建设用地流转，早在上世纪九十年代就开展，特别是乡镇企业发达的珠三角、长三角地区。2001年时、国土资源部在江、浙、沪调研，撰写过调研报告（见附件）

1、目前农村集体建设用地流转的客观存在，形式主要有12种：

（1）工业园、产业园建设，北京郊区区、县十分普遍。

（2）企业改制，资产归个人或股东，但土地采取收取使用费方式（买卖加租赁模式）

（3）…

（12）小产权房，或者集体开发各类项目

2、从国有建设用地出让、租赁、入股基本概念、特征，导出集体经营性建设用地流转途径。

（1）出让。

（2）租赁。

（3）入股。

（4）转让转租。

3、部分地区立法、做法介绍，广东省、湖南省、湖北省、河南省、成都市

对各地立法总结，明显共同点：

（1）不得用于房地产开发

（2）须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

（3）出让、转让年限基本参照国有土地做法

不同点：政府角色，各方主体利益关系，招拍挂等程序制度

4、北京推行集体土地集中流转，不分经营性、非经营性，也不一定是建设用地。耕地也集中租赁。

5、问题讨论

（1）   集体经营性建设用地出让是否严格执行目前国有土地“招拍挂”程序，协议这种模式能否存在。

（2）   租赁用途、期限、非本集体经济组织成员租赁法律问题，如租赁期限是否可以超过合同法规定租赁最长期限，认为可以的是土地承包期限30年，参照适用，特别规定优先适用。认为不可以，租赁不等同于承包，就是20年内。

股权行使，股本数额确定、股权转让严格法律制度。

6、必须建立经营性建设用地收益分配体制，涉及国家（政府、税费）、集体、集体经济组织成员三者关系。这是问题根本，利益关系到一切。 

三、城中村改造

我想介绍两个问题，一是城中村改造土地流转、二是城中村改造补偿方案分析，重点是以地换房

一是土地流转

（一）基本理论： 土地用途和性质转化是城中村改造前提基础工作。通过土地征收、农用地转用两种方式使集体土地转化为国有土地

根据

（二）、城中村改造与土地收储

1、基本含义，通过土地储备模式改造城中村

2、石家庄城中村旧城改造土地收储工作流程介绍

（三）、城中村改造与土地划拨

在城中村改造中，公共设施和公益事业建设用地无疑是划拨土地，关于回迁安置房建设用地，通常采取划拨土地模式，有些地区为了方便被拆迁人将来房屋变现，也采取出让土地模式，农民拿到手的是商品房。

（四）土地出让

（五）、城中村改造土地管理案例介绍 

二是城中村改造补偿方案模式及其利弊分析

第一种方式，产权调换模式，是指按照被拆迁房屋面积，按照一定比例进行产权调换。

利弊分析

需要说明的是，这里讨论有利与不利首先是具备前述按照房屋面积产权调换可行性，否则，失去讨论价值。

1、有利一面

（1）、登记发证价值得以体现。

（2）、标准客观，减少争议。

2、不利方面

（1）利益平衡机制最难建立。。

（2）缺乏操作基础。 

第二种　宅基地置换房屋模式

1、产生背景

2、置换比例各异

目前，没有明确法律、法规，甚至部委文件也不提宅基地换房如何置换，各地根据人均居住面积和其他综合因素，规定了不同置换标准。

（1）最常见的是宅基地置换房屋，面积1比1。北京地区多采用此方法，这主要与北京人口密度大、人多地少实际和保护既得利益原则相关。

（2）其他比例置换。三门峡市湖滨区、卢氏县城中村改造都是规定，按照原宅基地面积乘以1.5计算出安置房面积；泰安市集体土地房屋拆迁实施意见则是按照宅基地乘以0.8置换房屋面积。从笔者接触案件，比例多为1比1.2—1.5之间

2、利弊分析：

有利的一面

（1）成本容易控制，便于拆迁操作。

（2）平等、均等原则。

（3）矛盾相对少。

不利因素

（1）人口一样，宅基地面积不一样会产生矛盾，人多地不多希望按照人均安置面积进行分配安置房，一户一宅本身对于人口因素考虑较少，特别是三口、四口之家属于同一面积档次的

（2）房多地少户觉得不公平。

（3）历史形成面积较大户明显占便宜。

（4）一户一宅确定难。

第三种  以人头安置模式

1、这种模式由来，缘于宅基地是根据集体经济组织成员身份享有的，身份决定福利权，宅基地房屋一旦脱离身份就失去法律地位，价值无从谈起。认为身份权大于物权本身，故而采取改造安置人原则，通过解决人一并宅基地房屋补偿。

2、利弊分析

人头安置利弊分析

有利的一面

（1）体现集体经济组织原始特征。

（2）减少估价等工作量

不利的一面

（1）人员界定特别难。

（2）、房屋所有权面积、土地使用权面积高于人均安置标准的人群会认为吃亏。