最高人民法院

双方均不具备房地产开发经营资质、以自用为目的就划拨土地签订的合作建房合同有效

裁判要旨

合作双方以自用为目的、均不具备房地产开发经营资质，可以在划拨土地上合作建房。这种行为并没有擅自变更划拨土地用途，没有将划拨土地用于房地产开发项目、以售房等开发行为获益，因此不违反法律、法规的强制性规定，合作建房合同合法有效。

案情简介

一、1993年，武汉中南汽车修造有限责任公司（“中南汽修公司”）与中国银行股份有限公司武汉宝丰支行（“中行宝丰支行”）签订《合作建房合同》，双方均不具备房地产开发经营资质。合同约定：由中南汽修公司出地（工业用途的划拨土地）、中行宝丰支行出资金，合作建设十二层综合办公楼，建成后双方按5：5分配为各自办公使用，中南汽修公司负责为中行宝丰支行办理产权转让手续。

二、1997年，办公楼建成，双方依照约定比例对办公楼进行分配，中行宝丰支行占有使用至今。

三、2003年，交通控股公司（中南汽修公司的控股股东）将其持有的中南汽修公司股权转让给中和信达公司。2004年，交通控股公司、中合信达公司和中南汽修公司签订《协议书》，约定《合作建房合同》由中合信达公司继续履行。

四、2004年，中南汽修公司办理了办公楼房屋所有权证和土地使用权证，用地性质仍为划拨。但尚未履行为中行宝丰支行办理产权转让手续的合同义务。

五、中行宝丰支行向武汉市中院提起诉讼，诉请中南汽修公司和中合信达公司为其办理产权过户登记手续。中南汽修公司提起反诉，诉请确认《合作建房合同》无效，中行宝丰支行立即从办公楼腾退。武汉市中院判决认定《合作建房合同》有效，中南汽修公司和中合信达公司为中行宝丰支行办理转让过户登记手续。

六、中南汽修公司不服上述一审判决，向湖北省高院提起上诉，湖北省高院裁定撤销武汉市中院判决，发回重审。

七、武汉市中院对案件进行重审，判决认定《合作建房合同》无效。

八、中行宝丰支行、中南汽修公司不服武汉市中院重审判决，向湖北省高院提起上诉，湖北省高院判决维持《合作建房合同》无效。

九、中行宝丰支行不服湖北省高院，向最高人民法院申请再审，最高法院再审判决认定《合作建房合同》及《协议书》有效。

裁判要点

尽管国有土地使用权合同纠纷司法解释（法释〔2005〕5号）第十五条、第十六条规定，以划拨土地作为投资合作开发房地产需经有批准权的人民政府批准，且合作开发房地产需一方具备房地产开发经营资质。但是最高法院认为基于合作双方自用而在划拨土地上合作建房的行为不是为了售房获益，不是房地产开发行为，且未违背划拨土地用途，因此合作建房合同并不违反划拨土地管理相关的法律、法规强制性规定，合法有效。中南汽修公司主张合作建房合同因违法了法律、法规强制性规定而无效，法院不予支持，中南汽修公司因此败诉。

正如最高人民法院认为，“双方在《合作建房合同》中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看，双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续；并无规避法律规定，违反城市整体规划或项目规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为，也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日，双方订立的合建合同基本履行完毕，中行宝丰支行已实际转移占有分配房屋18年余，讼争标的物－综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥，尚余双方共同为中行宝丰支行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务，双方应当继续遵循诚信原则，按照订约目的，严守国家法律规定，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此，本院认为合作建房合同有效。”

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、划拨土地使用权人以自用为目的在用划拨土地合作建房时一定要慎重，签订协议后再企图主张合作建房因违反划拨土地管理相关法律、法规的强制性规定而无效，法院不会支持。

二、虽然以自用为目的在划拨土地上的合作建房合同被认定有效，但投入资金一方并非依照合同直接取得房屋所有权及土地使用权，仍需按照划拨土地上房屋转让的相关规定向政府部门报批，办理相关手续。

具体而言，有两个路径：“如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。”

案件来源

最高人民法院，中国银行股份有限公司武汉宝丰支行与武汉中南汽车修造有限公司、武汉中合信达投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷申请再审民事判决书，[（2014）民提字第187号]。