10月末，秋风肆意，寒冷初现。

作为租房市场的头部品牌之一，我爱我家公布了“相寓”第三季度运营情况。财报显示，“相寓”第三季度全国房屋规模28.5万套，平均出租率94.2%，收租总额114.7亿元，实现资管收入12.58亿元，同比增长1.5%。

在整个第三季度中，“相寓”的新收房屋委托量20337套，环比增长6%，客户续签量25513单，环比增长9%，都有不错的增幅。

忽热忽冷的租房市场

风云地产界注意到，相寓一边加大收房力度的同时，房屋清退力度更大。

与今年年初相比，“相寓”从2018年年底的30.3万套，减少至今年6月的29.24万套，截止9月已减少至28.5万套，总共缩减了1.7万套。

在2017年底的时候，“相寓”的持有房屋规模，只有25.5万套，这一年多走来，走出了一个过山车似的轨迹。

见微知著，最近一年多以来，租房市场乍暖还寒，丝丝凉意一直难以彻底褪去。

2018年时，各地租房市场价格水涨船高，租赁公司和房东收获颇丰。

在2018年7月，北上广深、成渝等地房租租金同比上涨22.12%。其中成都、广州和深圳，分别以32.4%、30.7%、30.5%的增幅位列前三甲。北京房租价格则以20.3%的同比增幅，位列第五。

好景不长，8月，北京、南京、天津等房租价格上涨过快城市，就准备对租赁企业垄断房源，哄抬租赁价格进行专项整治。

从第四季度开始，租房市场就开始逐渐转凉，到今年1月时，不少城市的中介纷纷将托管免租金时间从原来的1个月延长至1.5月，部分房源，免租期达到了2个月。

经过去年房租一波高增长之后，今年的租房市场出现了不同程度的萎靡，去年以20.3%同比增幅的北京，今年租金价格整体就稳中带降。

据21世纪经济报道调研，北京今年上半年大部分区域租赁价格都在下降，降幅在100-1000元/月不等，出租房交易速度有所减慢。

不少一心求涨的房东，大多也落个无人问津的场面。

中原地产首席分析师荆海燕也给出了明确的分析，认为2019年整体租房市场肯定不如2018年。

激战的房产租赁市场

不过，长远来看，租房市场的发展空间依旧很大。

去年，全国租赁房源供应量就同比增长36%，租房人口接近两亿。

教育部公布最新数据显示，2019年我国高校毕业生也再创新高，达834万，同比增长1.71%。庞大的就业人群，无疑一二线城市的租房市场发展的重要推力。

面对发展潜力巨大的房产租赁行业，早在2016年12月，链家就曾对房产租赁行业发布了《租赁崛起》的行业研究报告预测。

报告当时预测2020年房产租赁市场租金规模约1.6万亿元，2025年约2.9万亿元，在2030年预计超过4万亿元。

从实际发展来看，增长速度比预计要快很多，2017年时，我国租房市场规模就达到1.56万亿元，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元。

在巨大的发展空间下，租赁地块也不断入市。

自2016年11月-2018年12月，两年时间左右，就先后共有22个城市成交了租赁相关用地，共计成交322宗，可提供租赁住房面积约为1237万平方米。

其中上海、杭州、北京成交规模领先，3城成交面积约占22城总成交面积的60%。

今年以来，租赁用地供势不减，据克而瑞统计，2019 年上半年，重点城市共成交 45 宗租赁地块，地块数量来看，上海成交13宗居首；规模来看，武汉成交体量约236.32万方居首；成都楼面均价达17618元/平方米，仅次于北京。

上海供势最猛，共推出13宗租赁住房用地，北京和武汉分别成交8宗用地，并列第二，杭州以7宗用位列第三。

与此同时，各路资本也纷纷加入战场，不仅到处可见龙湖、万科等头部房企的身影，而且能看到不少互联网巨头的影子。

2017年9月，阿里巴巴和杭州住保房管局率先宣布合作搭建“智慧住房租房监管服务平台”上线。

10月，京东中选“北京住房租赁监管平台技术合作项目”。

腾讯则在深圳市住建局牵头推进下，12月正式宣布启动“深圳市住房租赁交易服务平台”。

短短几个月，三大互联网巨头便齐聚租赁房产市场，一场激战在所难免。

互联网服务商在租房市场的激战，也由阿里的支付宝率先开启“第一枪”。

2017年10月，支付宝携多家合作商在“中国放心公寓联盟发布会”上宣布，将正式推广信用免押租房。

超过100万间公寓入驻支付宝，推出芝麻信用分在650分以上，通过支付宝就可以押零付一的付款方式，改变以往的押一付三的付款方式，成为不少租客的使用工具。

除了亲自下场搏杀，很多著名机构投资者，不断加码战局内的企业，源源不断地提供着弹药。

2018年1月，自如获得40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领头。

克而瑞统计，2018年仅长租公寓领域，全年融资金额就达117.49亿元，融资事件19次。今年上半年，整体融资金额达131.13亿人民币，高于2018年全额，融资事件7次。融资逐渐由“多笔小额”向“单笔大额”方向转变，向头部企业集聚。

作为龙头企业的自如，今年6月，又再斩获5亿美元融资。

截至 2019 年上半年，租房市场里的长租公寓领域国内融资总金额超过 355 亿人民币。

乱象依旧，整治未断

资本的进入有好有坏，从2017年的37.52亿元，到2018年的117.49亿元，资本爆发式的进入长租公寓市场后，就引起了不少租赁企业跑马圈地，争抢房源，进而哄抬房租，造成恶劣影响。

不少长租公寓企业也选择与金融工具深度绑定，通过“租金贷”等方式，向金融机构融资，并玩起了“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的游戏，进行规模扩张。

我爱我家前副总裁胡景晖曾表示：“长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕。”

没想到一语成谶。

2018年下半年，长租公寓就开启了大面积的暴雷之路。杭州鼎家、上海寓见等在内的长租公寓运营企业先后出现经营问题，造成房东和租户多方损失，涉及数亿金额。

近两年来先后有20多家长租公寓宣告倒闭或被收购，资金链断裂成为了悬挂行业头上难以消除的魔咒。

在房产租赁企业频频暴雷之时，资本不断介入的租房市场，为了缩短回款时间，不少刚装修的房屋让人直接入住，甲醛超标的现象也频出不止。

去年阿里员工入住自如甲醛超标公寓致死的事件，就曾激起轩然大波。

面对市场的乱象，很多租赁企业也在主动，或者被倒逼改善，之前频频传出将赴海外上市的头部租赁企业自如，也开始了放慢资本之路，表示暂不急于启动IPO。

对于住房租赁的中介行业的虚假房源、违规收费、采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人等乱象，吉林省近日便排查了住房租赁中介机构230余家，取缔无证照经营中介机构9家。

随着租房市场的不断整治和健康发展，“让天下没有难租的房子”或在不久的将来成真。