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房屋交易纠纷频发，买卖双方均需谨慎

信息来源:房产拆迁法律读库文章编辑:zm 发布时间:2020-07-23 16:34:01

对于中国人来说,买房绝对是件大事儿。在大多数人眼中,有了属于自己的房子,才算真正有了家。然而一旦在买房中遇到贷款不顺、购房人资格不实、开发商跑路等情况,则会给买卖双方带来不少的麻烦。

一、政策变更致无法贷款，判交余款并付违约金？

聂某与刘某系夫妻,2014年1月26日,聂某向A公司出具相关房屋的认购书,并支付定金3万元。同年4月16日,双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,聂某随后将首付款102946元付清。同年10月31日,A公司依约将房屋交付给聂某夫妻装修使用。但因政策性原因,聂某剩余的10万元购房款未能顺利按揭,但聂某夫妻仍坚持要求A公司等按揭贷款,也迟迟未付余款。

A公司多次与聂某夫妻协商沟通均未果,遂于2019年4月15日将两人诉至法院,请求法院判令两人共同支付剩余购房款10万元并支付相应违约金。

法院经审理认为,聂某与A公司之间的商品房买卖合同及补充协议合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。

同时,A公司虽未提供证据证明其已书面直接向聂某发出不能按揭并要求其补足余款的通知,但作为买受人,聂某对10万元的剩余购房款还未支付是明知的,且聂某将交付的房屋装修使用已达4年之久。按交易习惯,聂某在交房时应当知道因政策性原因剩余购房款不能办理按揭贷款。根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,聂某行使合同解除权归于消灭,应支付A公司剩余购房款10万元。

对于违约金计算问题,法院认为,A公司起诉之日视为向聂某通知之日。依《合同补充协议》约定,自起诉之日起10日为宽限期,从2019年4月26日至5月25日期间按日利率0.04%计算,从2019年5月26日起至款清日止按月利率2%计算违约金。

此外,刘某在聂某向A公司购房时,提供其身份证复印件及其与聂某的《结婚证》复印件,足以证明该债务用于夫妻生产经营及共同意思表示,因此,A公司要求刘某与聂某共同支付上述债务的诉讼请求,法院予以支持。

最终,法院依法判决聂某夫妇向A公司支付购房款10万元及相应违约金。

二、房屋消防验收不合格，开发商违约当返房款

2016年初,林女士与B公司签订《商品房买卖合同》,购买该公司开发的一套房产,并支付了101517元的首付款,剩余购房款236000元则通过银行按揭贷款方式已支付完毕。

合同约定,B公司应于2017年12月31日前交付房屋。然而,时间过去了大半年,林女士仍未收到该公司交付的房屋,迫于无奈,林女士于2018年8月将B公司诉至武平法院,要求解除合同及返还购房款、支付违约金。

法院经审理查明,2017年12月,B公司向林女士发出《延期交房通知书》,通知林女士因项目综合验收工作未完成,其购买的房屋将适当延期交付使用。2018年3月25日,该公司开发的楼盘通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收。次日,该公司电话通知林女士办理交房手续,林女士未办理交房。

2018年4月16日,住建局发文要求该公司停止其开发项目的交房行为,并要求该公司尽快完成配套设施建设,于2018年5月31日前完成综合竣工验收手续。经查询,林女士所购买的房屋所属楼幢属于公安消防支队验收工程,该建设工程于2018年6月7日经验收不合格。

法院经审理认为,诉争商品房所在楼幢系必须强制消防验收的工程,根据消防法第十三条规定,强制消防验收的工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。

由于B公司在合同约定的交房时间无法向林女士交付符合法律规定和合同约定的交付条件的房屋,且逾期交房超过90日,法院判决,解除双方签订的《商品房买卖合同》,B公司需返还林女士购房款337517元、银行贷款利息30962元,赔偿违约金1522.76元。

三、隐瞒收入骗取经适房，合同无效须腾退房屋

2016年11月2日,武平县住房保障建设管理中心向C公司发出《关于确认我县2016年第四批保障性住房配租配售选房结果的通知》,要求C公司为配售对象的余某办理经济适用房有关手续。同年11月29日,C公司与余某签订《商品房买卖合同(现售)》,并于次月1日向余某交付了该房屋。余某于2017年11月6日办理了该房产的不动产权证书。

2017年11月28日,住建局发文通知C公司,余某已不属于造福工程异地搬迁家庭,不符合经济适用房申请条件,取消其资格,要求C公司通知余某及时腾退房屋并按规定办理退房手续。C公司通知余某后,余某以各种理由拒绝腾退房屋,C公司遂向武平法院提起诉讼。

法院经审理认为,余某在申请经济适用房前,已经在福州及平潭注册成立公司及商店,且县政府已经于2017年10月13日发文确认余某系因不符合建档立卡贫困户应予清退的对象。经济适用房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性住房。政府相关部门规定经济适用房的购买人应当具备一定的资格条件。

本案中,余某未如实申报其已经注册公司及商店的事实,隐瞒家庭收入、资产等真实情况而取得经济适用房配售资格,属欺诈行为。对不符合保障性住房配售资格的余某,与C公司签订《商品房买卖合同(现售)》后取得涉案经济适用房,其行为损害了社会公共利益。

法院认为,根据合同法的相关规定,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益,或者损害社会公共利益的,合同无效。因此,C公司与余某签订的合同属无效合同,自合同订立起就没有法律效力,合同已经履行的,应当通过返还财产、赔偿损失等方式使财产恢复到合同订立前的状态。

因此,法院依法判决余某与C公司签订的《商品房买卖合同(现售)》无效,余某限期将其占用的经济适用房腾退返还给C公司。

四、开发商跑路无法交房，解约达成加付违约金

2015年8月14日,潘先生向某房地产开发公司缴交2万元定金用以订购房屋。同年8月20日,潘先生与开发公司签订了《商品房买卖合同》,双方约定于2017年6月交房。潘先生于当日办理了网签手续,并付清了首付款208285元及代收款8434元。

潘先生满怀期待地等着交房日子的到来,然而,直至合同约定的交房时间已过去了一个星期,潘先生还未等来通知。潘先生立刻到开发公司了解情况,但销售中心早已人去楼空,工地也无人施工。经多方打听,潘先生才知道开发商已经卷款跑路。2018年初,潘先生将该公司诉至武平法院。

经法院查明,开发公司至起诉时未按约定向潘先生交付房屋,涉案的《商品房买卖合同》也未向相关行政主管部门办理登记备案手续。

法院经审理认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,涉案的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,其依法成立并应受法律保护。开发公司违反合同约定,逾期半年多时间仍未履行交付房屋的基本合同义务,应当视为解除合同的约定条件已经成就,依法应当承担相应的违约责任。

法院认定,潘先生虽未按合同约定向开发公司送达解除合同的书面通知,但案件受理后法院已依法向开发公司送达起诉状副本等应诉材料,应当视为潘先生的解除合同通知已送达给对方,原告在法定期限内行使合同解除权及依照合同约定向对方主张相关合法权利应予支持。

故法院依法作出判决,解除潘先生与开发公司签订的《商品房买卖合同》,开发公司应返还首付款208285元及代收款8434元,另外还需按合同约定支付给潘先生违约金4165.7元。

对于大部分人来说，购买一套房子可能用的是全家两代人一辈子的积蓄，所以您在购买房子是一定要看清楚合同，了解清楚房子的情况。避免出现纠纷。如果您有任何法律问题，可免费咨询北京市拓夫律师事务所

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