导 读

随着我国城市的更新和发展，原有老城区的楼群片区难免会面临拆迁、改造和重建的命运。“拆迁”一词已不仅仅是一个动作，而是一种奇特的社会现象。如何妥善处理拆迁安置补偿问题已是社会各方共同高度重视的事情。假如在处理房屋拆迁安置的过程中出现“差错”，一方面，拆迁户的合法权益极易受到侵害，严重者还会引发群体维稳事件；另一方面，能否按约定履行拆迁补偿义务同样也是房地产开发商神经紧绷的“禁区”，稍有不慎将会面临巨大的违约赔偿风险。本期胜伦律师为读者挑选出全国具有代表性的房屋拆迁安置补偿合同纠纷案例，归纳整理出裁判观点以供各位参考。

案号：(2014)郑民三终字第652号

裁判要旨

开发商交付的安置房屋不符合有关房屋“跃层”的通常设计规范，且没有提前告知拆迁户该安置房屋“跃层”结构的特殊性，开发商已构成重大瑕疵履行。但由于拆迁户已实际接收并入住了安置房，且在拆迁安置补偿协议被撤销或解除前仍具有法律效力，故拆迁户认为安置房不符合拆迁补偿协议的约定，依据原拆迁补偿协议要求开发商指定另外一套房屋重新履行拆迁安置补偿义务的，法院不予支持。

案情简介

2008年8月7日，郑某作为被拆迁人（乙方）与作为拆迁人的建投公司（甲方）及作为建投公司代理人的拆迁事务所签订了一份拆迁住宅房产权调换补偿安置协议。协议约定：甲方提供给乙方的安置房位于大学南郡小区，具体为1号楼东三单元6层东户，建筑面积145.72平方米，此面积为暂定面积，最终面积以产权证登记为准，多退少补；乙方同意安置在逸园小区（大学南郡）1号楼3单元6层32号等等。2012年2月15日，郑某收房后认为提供的安置房逸园小区（大学南郡）1号楼3单元6层32号住房处的“位置”不符合原“安置协议”中所约定的“东户”住房应处的位置且未按约定承担违约滞纳金，并存在多收取房款，未足额支付过渡费的情况，故郑某最终诉至法院。

案号：(2015)穗中法民五终字第1225号    

裁判要旨

由于回迁房的楼向方位不符合拆迁补偿协议的约定，但是在没有其他更为符合协议约定的安置房可供选择回迁的情况下，拆迁户接受回迁房屋现状回迁具有合理性，但开发商需要承担因实际安置补偿的房屋方位与约定的方位不同所导致的差价损失以及致使拆迁户逾期回迁的违约责任。 

案情简介

2003年3月26日，开发商（甲方）与陈某（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：乙方同意甲方拆除原址房屋，甲方应于2005年8月20日将自有的广州市荔湾区某回迁楼A4栋第13层正南向EG套间的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换。2009年12月30日，开发商向陈某发函，要求陈某于2009年12月31日到回迁房现场办公室办理B1103单元回迁安置手续。陈某认为开发商安排回迁的套间是西北向，不是协议约定的南向套间，故一直没有办理房屋的回迁手续。经多次协商无果，陈某遂起诉至法院要求开发商按照协议的约定交付回迁房并及按时支付补助费。

案号：(2004)穗中法民四终字第2178号

裁判要旨

未经拆迁户的同意擅自转卖安置房屋，开发商违背了民事活动应遵循的诚实信用原则，已构成严重违约。拆迁户主张因违约转卖安置房屋所产生的实际损害赔偿及惩罚性赔偿，具有合理性，法院予以支持。 

案情简介

1997年11月4日，原告谢某（为乙方）与被告华侨公司（为甲方）签订《拆迁补偿协议》，其中约定：乙方同意甲方拆除座落越秀区起义路143号的房屋，建筑面积222．92平方米；甲方将自有的座落越秀区惠福路侨力大厦首层地铺起义路正门人口第一间、第23层北向靠东第一间房屋建筑面积共227．92平方米，作为拆除原址房屋的产权调换（补偿）。2002年9月28日，被告侨力公司（出卖人）与建纬公司（买受人）签订了《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买侨力大厦自然层一层。2002年10月15日建纬公司办理接收首层商铺的手续。由于约定的安置房屋已擅自被转卖，谢某为维护合法权益故提请诉讼。

案号：(2013)河民初字第2844号

裁判要旨

安置房屋已通过综合验收即符合法定质量要求。房屋仅有光照问题不能认定开发商构成对原拆迁安置补偿协议的根本违约，故拆迁户仍应按原协议继续履行，办理接收安置房屋的手续。 

案情简介

2006年10月12日，某房地产开发公司（拆迁人，甲方）与丁某（被拆迁人，乙方）、某房屋拆迁安置公司（拆迁实施单位，丙方）签订《淮安市房屋拆迁安置协议书（产权调换）》，约定：乙方自愿选择补偿安置方式为产权调换；甲方将坐落于文苑小区2号楼107室的房屋与乙方进行产权调换，乙方同意的产权调换房屋的建筑面积为80.9㎡；协议生效后，先付12个月过渡费，超过12个月在18个月内仍未安置的，过渡费根据实际超出的时间按月计算，超过18个月仍未安置的，按《淮安市城市房屋拆迁管理办法》第37条规定办理。2012年11月18日，文苑小区2号楼经过了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的验收，综合验收结论为合格。在某房地产开发公司多次通知丁某领取安置房，但丁某认为安置房光照不符合国家标准，存有严重质量问题，故一直拒绝接收房屋。某房地产开发公司为了及早办理项目工程结算，故诉至法院要求丁某办理房屋交接手续。