房子未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效合作建房纠纷案件资深大律师网

房子未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效

信息来源:综合网络文章编辑:zm 发布时间:2020-07-03 14:57:57

一、案情简介

早些年前，陈某与某村委会签订了《租地协议》，协议约定陈某承租该村集体用地，租赁期限为20年。陈某租赁该地块后，就在该场地上自建厂房开始对外出租。2012年5月，陈某与罗某签订《厂房出租合同》，合同约定陈某将厂房出租给罗某使用，租赁期限为3年。为保证合同履行，罗某在签订合同之日交纳房屋押金40000元（相当于两个月的房屋租金）。罗某需要自行承担经营过程中所形成的水、电、工商、税费及其他社会公共事务性费用，并负责支付村委会收取的各项费用等。

合同签订后，陈某约定厂房交付罗某用于经营家具厂使用，但罗某并未按照合同约定按时缴纳租金、水电费等费用。陈某多次催促罗某支付费用，但是罗某均以各种理由推脱。无奈之下，陈某只能将罗某起诉至法院，要求解除《厂房出租合同》，要求罗某清偿租金、水电费等各项费用，并承担违约责任。而罗某称，因为陈某出租给自己的房子未取得建设工程规划许可证，导致自己在经营中也遇到了不少麻烦，因此，想要跟陈某商量降低租金，但是陈某不答应，这才导致现在的僵局。

二、案情分析

1、房子未取得建设工程规划许可证，那么租赁合同是否有效呢？

法院经审理认为，陈某在房子未取得建设工程规划许可证的情况下，自建厂房并将其出租给罗某，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据法院调查，在一审判决时该房屋仍未取得建设工程规划许可证，因此，陈某与罗某签订的《厂房出租合同》为无效合同。

2、租赁合同无效后，承租方就可以不支付费用了吗？

答案是否定的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，虽然案涉租赁合同无效，由于罗某实际使用了陈某厂房，其仍应依双方约定租金标准向陈某支付占有使用费，另罗某在经营过程中，产生的有关水电等经营费用本应由其自行承担，陈某在代为垫付上述费用后，可以请求被告偿还。

三、律师提示

这样的案例不在少数，现实中，很多村集体会把土地租给个人建设厂房使用，这样的房子显然没有正常的报建手续，也无法取得建设工程规划许可证，那么租赁这样的房屋显然存在风险，因此，建议大家提高法律意识，学法懂法，学会用法律武器维护自身权益。

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