2020年1月，“新型冠状病毒”肺炎疫情（以下简称“本次疫情”）爆发，国务院办公厅发布通知，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，经国务院批准，延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。

各省、市政府为防控疫情进一步扩大，也陆续发布疫情防控期间企业灵活安排工作的通知，如北京市人民政府规定：“在2020年2月9日24时前，其他企业具备条件的，应当安排职工通过电话、网络等灵活方式在家上班完成相应工作；不具备条件安排职工在家上班的企业，安排职工工作应当采取错时、弹性等灵活计算工作时间的方式，不得造成人员汇聚、集中”。

此外，中国物业管理协会也发布了《写字楼物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，中国物业管理协会和中国建研院联合发布《疫情期公共建筑空调通风系统运行管理技术指南（试行）》，部分写字楼为防止疫情传播，暂停了空调供应。

这些疫情期间的防控措施，无疑会对办公用房出租人和承租人对租赁房屋的管理及使用产生直接的影响，客观上将使得租赁合同部分义务无法正常履行，租赁房屋的使用率也大幅降低。

那么，对于办公用房租赁合同的双方，应当如何妥善应对和处理疫情对租赁合同履行产生的影响？受疫情影响期间的租金是否应当减免？租赁合同是否可以解除？这些问题已成为办公用房租赁合同双方无法回避的焦点。

此前，大成商业地产团队已撰写《疫情下的商业地产法律应对—基础篇：责任与免责》，针对不可抗力和情势变更问题，从理论上进行了分析、论证。作为系列指南，大成商业地产团队将就疫情下办公用房租赁合同租金能否减免、租赁合同能否解除等相关实际问题，做出进一步探讨，希望为企业后续可能的争议处理提供有益的借鉴。

鉴于各地政府已陆续就承租国有企业房屋出台了减免租优惠措施，因此，下文将以出租人为国有企业及非国有企业这两类主体分类阐述解决建议。

一、租赁国有企业办公用房，是否可以申请减免租金

（一）

“国有资产类经营用房”是否包括用于出租的办公用房。

为切实减轻疫情对中小微企业生产经营的影响，帮助企业共渡难关和稳定发展，北京、上海、重庆、山东等省、市政府陆续发布租赁房屋减免租优惠政策（详见本文附表1）。

我们注意到，部分政府的政策明确了办公用房减免租金的条款，但多数政府的政策中，仅明确“国有资产类经营用房”可以减免租金。那么，用于出租的办公用房是否属于“经营用房”范围，该类房屋的出租人及承租人是否可以适用租金减免优惠政策，无疑成为政策适用时的一个疑问。

根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》[1]内容：“经营性用房”，是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。

武汉市中院在“张某与某网络通信有限公司武汉市分公司所有权确认纠纷案”二审民事判决书中，也认为经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋[2]。

综上，我们认为国有经营性用房租金减免优惠政策，同样适用于“国有用于出租的办公用房”，当然，最终落实还需以主管部门具体实施方案为准。

我们看到，不少省、市政府陆续发布减免租优惠措施，明确中小微企业可享受国有房屋租金减免政策。那么，“中小微企业”的范围如何界定？需要何种资格证明呢？

根据《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300 号），中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点制定（详见本文附表2）。除企业外，个体工商户和该规定以外的行业，也可以参照这个规定进行划型。

实践中，部分政府对企业开通了中小企业认定服务。例如根据北京市人民政府官网关于资质认定的问答[3]，企业“可以去企业注册地所在区县中小企业主管部门进行中小企业划型认定。”经检索北京市各个区政府网站及相关服务平台发现，北京市通州区、石景山区、昌平区等均开通了《中小企业认定证明》业务。

因此，如果承租人企业此前已经申请过中小企业认定证明，国有企业出租人可以要求其提供政府有关部门发放的《中小企业认定证明》。

如果承租人企业未申请过中小企业认定，则出租人可以依照前述规定及政府认证文件标准，要求企业提供中小微企业资格说明材料，具体可以包括：

1、提供企业从业人员、营业收入、资产总额等指标证明，对于该等材料，建议出租人要求承租人企业提供从社保部门及税务部门系统下载打印的信息资料，以保障信息的准确性和真实性；

2、提供2019年度财务决算数据；

3、建议出租人要求承租人企业同时提供提交材料真实性的声明材料，并由承租人企业的法定代表人签字确认。

二、租赁非国有企业办公用房，是否可以减免租金

我们看到，不少省、市政府陆续发布的减免租优惠措施，仅明确中小微企业可享有受国有房屋租金减免政策，对于非国有企业房屋租金减免事项，多规定为“鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决”。因此，这类办公用房的租赁合同，是否可以因疫情影响减免租金，尚无政府政策作为明确的指引，下文将加以分析。

2020年2月10日全国人大法工委发言人（研究室主任）答记者问，表示：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”（答记者问虽不能作为裁判依据进行援引，但可以作为抗辩理由，目前江西省高法、江苏省高法等多省市高法均持此观点。）

因此，本次疫情作为突发公共卫生事件，如果因政府采取了相应疫情防控措施，导致合同不能履行的，属于不可抗力。

不可抗力在《合同法》中有明确规定，其界定应严格遵循“三不”原则：不能预见、不能避免和不能克服。

具体到办公用房租赁合同的履行而言，如果租赁房屋所属项目因为政府的疫情防控措施被封闭无法使用，导致办公用房租赁合同无法履行，则承租人可以依据不可抗力法律规定，主张免除房屋受防控措施影响期间的租金。

除第（一）项列举情况之外，目前大多数办公用房租赁合同的履行情况是，由于政府倡导灵活办公方式，以及延期复工措施，部分企业经营活动未正常恢复，办公用房租赁面积使用率下降，客观上，租赁合同并没有得到正常履行。此等情形下，出租人及承租人在探讨租金减免问题时，可以因循以下原则进行协商：

1、评判是否可援引不可抗力原则主张免责。评判的原则是“三不”原则以及是否直接导致租赁合同全部或部分履行不能。

2、审查租赁合同中是否约定不可抗力条款，是否可以依据合同中的不可抗力条款寻求约定的免责或解决方案。

3、如果不能完全满足法定不可抗力免责原则之条件，也缺乏不可抗力条款之合同依据，可考虑是否可以根据情势变更原则或公平原则，从公平正义和权衡利益之角度，寻求解决方案。 

除以上分析的减免租金争议外，不排除有办公用房承租人基于疫情造成的经营困难，向出租人提出解除租赁合同的请求。但我们认为，不同于一时性的买卖合同，租赁合同属于继续性合同，其履行行为具有持续性，如疫情发生时租赁合同剩余履行期限较长，且疫情仅导致租赁合同暂时不能履行时，我们认为，此种情形不宜认定疫情导致合同目的无法实现，承租人以疫情为由要求解除办公用房租赁合同的请求难以得到裁判机关支持。

疫情发生后，一些省高法陆续发布的司法审判指引意见中，也明确了这一原则。例如：浙江省高法《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第7条规定：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”

在办公用房出租人与承租人沟通租金减免或解除合同事宜过程中，双方会互发函件，留存好相关送达记录自然是必要的手续。但更为重要的是，发函磋商过程中，双方都可能会提出某些处理建议，比如，允许承租人延期支付租金、同意增加免租期、同意减免某一时段内租金、同意减租的比例、同意承租人提前交还部分租赁面积以减轻承租人租金支付压力等。但出租人和承租人必须注意的是，在函件中需要声明：上述处理建议，并非经函件送达后，即对函件出具方产生法律效力，需要双方磋商达成一致意见并签订书面协议后，才对双方产生法律约束力，在此之前，双方之间仍应当按照原《租赁合同》的内容履行各自的义务，这样可以最大限度避免在协商沟通不成产生争议时，一方以过程性函件作为对方已作出某项优惠承诺的证据，从而对函件出具方产生不利后果。

以上是我们就本次疫情下办公用房租赁合同租金能否减免、租赁合同能否解除等相关实际问题之初步探讨。后续我们将就商业地产涉及的酒店管理合同项下具体风险和免责事宜进行具体的分析和讨论，敬请读者指正。

附表1：部分省、市租赁房屋减免租优惠政策

附表2：中小微企业划型标准