1.关于异议登记与处分登记之间效力的争论

《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定。《办法》起草过程中，对完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，登记机构应当如何处理，存在不同认识：一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但是第184条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此，异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦有误就要进行变更登记，增加登记机关的负担，也容易造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，则应当按照登记权利人违约处理。

这一认识也是登记实践中的通常做法，虽然《城市房屋权属登记管理办法》没有明确对此加以规定，但是其第27条规定“：登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”，就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。在地方性法规中，多数地区对产权存在争议的情况下不予或者暂缓登记进行了明文规定。

另一种观点认为，存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。

《办法》第78条最终采取了比较谨慎的态度，在《物权法》没有明文规定的情况下，类推《物权法》第184条，认为在办理了异议登记的情况下，登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记，《办法》考虑到异议登记只是一种临时性保障措施，故而将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记，待异议登记注销后，登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。

2.从异议登记的本质审视异议登记的效力

我们认为，从异议登记的本质出发，异议登记之后，不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利;登记机构也不应拒绝其处分登记的请求，理由在于：

第一，异议登记并不表征权利，异议登记之后，登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利，其仍然有权处分其财产，受让人也可以购买，其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下，如果登记机构拒绝为其办理处分登记，不仅缺乏法律依据，而且妨害了不动产的流转，违背了鼓励交易的原则。

第二，异议登记不影响处分登记，并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济，避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无需登记机构在异议登记之后拒绝处分登记，即可实现。例如，某甲的房屋被某乙申请了异议登记，现某甲将房屋卖给某丙，而登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下，某丙明知异议登记的存在而购买房屋，显然不能适用善意取得。因此，如果最终法院判决该房屋系某乙所有，则某乙可以持判决书直接申请更正登记，将房屋更正到自己名下。在这一过程中，某乙的利益并未因登记机构办理处分登记而受到损害。而某丙明知异议登记的存在，就意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险，因此，不能认为其受到损失，故而某丙也无权要求他人予以赔偿。可见，允许登记机构继续办理处分登记，并不损害真正权利人的利益，符合异议登记设立的本旨，也不会引发登记机构的赔偿责任。

第三，禁止登记机构继续办理处分登记，可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益，并可能引发登记机构的赔偿责任。在上一案例中，如果登记机构拒绝为某丙办理转移登记，最终法院判决某乙的异议不成立，可能出现以下两种情形：其一，此时某甲见房价大涨，在某丙不知情的情况下，持法院终审判决申请注销异议登记，再将之卖给某丁并办理了转移登记。在此情况下，某丙只能要求某甲承担违约损害赔偿责任，而无法请求交付房屋并办理转移登记。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿，但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权，从而对登记机构要求赔偿;尤其是在某甲无力承担赔偿责任的情况下，其往往会要求登记机构赔偿。其二，房价大跌，某丙拒绝再购买该房屋，从而导致某甲的损害。在此情况下，某甲固然可以依据《物权法》第19条要求异议不当的某乙赔偿，也可以要求某丙承担违约责任;但也可能某甲认为登记机构的不作为导致了某丙的违约，从而对登记机构要求赔偿。

第四，可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。如果认为异议登记可以阻止不动产权利的处分登记，就意味着异议登记具有与人民法院查封相同的法律效力。但在设定条件和审查程度上，异议登记远远较查封登记宽松。依据《物权法》第19条，申请异议登记无需申请人提供担保，登记机构也仅做纯粹的形式审查。而依据我国《民事诉讼法》，无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全都有较为严格的条件和程序要求。例如，申请诉前财产保全，一方面，法律要求“情况紧急，不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”作为诉前财产保全的前提;另一方面，申请人应当提供担保，不提供担保的，驳回申请。此外，人民法院接受申请后，必须作出裁定;裁定采取财产保全措施的，应当立即开始执行，即向登记机构发出协助执行通知书，由其进行查封登记。二者效力相同，但条件和程序上存在天壤之别，这就必然导致当事人通过异议登记来解决诉前财产保全的问题，从而导致查封制度的虚置。而异议登记极为宽松的申请条件和成本，以及与之不匹配的严厉效果，就可能引发当事人滥用异议登记的道德风险。例如，可能出现指使或者收买没有财产的人，对竞争对手恶意申请异议登记，使其无法对其房屋进行处分，从而受到损失。最终即便法院认定异议登记不当，异议登记申请人也没有财产进行赔偿。这种情况下，不仅阻碍了不动产的正常流转，实际上也加大了登记机构的风险。

3.实践中的操作建议

鉴于《办法》第78条的规定可能引发登记机构沉重的赔偿责任，我们建议，登记机构在操作中应当结合《物权法》和《办法》的规定灵活处理。

一方面，前述案例中的法律风险主要在于某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记。在此情况下，某丙的利益显然受到损害。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿，但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权，从而对登记机构要求赔偿。为了保护某丙的利益，避免可能发生的索赔风险，建议登记机构在某丙明知房屋存在异议登记，而仍然申请处分登记的情况下，告知某丙办理相应的预告登记。一旦办理预告登记，未经某丙的同意，即便异议登记被注销，某甲也无法将该房屋转移登记给某丁。从而就避免了某丙可能的损失，也化解了登记机构可能出现的法律风险。

另一方面，前述做法只能解决某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记时的风险，而不能解决第二种风险，即某丙拒绝再购买该房屋，从而导致某甲的损害。我们认为，鉴于《办法》只是规定“房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”，而对于暂缓的时间、何种情况下可以重新启动处分登记都没有规定。操作中，登记机构也可以考虑：如果房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，经登记机构告知该房屋上有异议登记后，申请人双方仍然执意申请的，登记机构可以要求双方出具明知该房屋有异议登记、自愿承担法律风险的书面保证，尔后，登记机构可以为其办理处分登记。

异议登记与处分登记之外其他登记之间的效力

1.异议登记与查封登记

在同一房屋上，异议登记之后，又有登记簿记载的权利人的债权人申请法院对该房屋进行了查封并进行查封登记，登记机构应当如何处理?

我们认为，首先，二者同为对房屋权利的限制登记而非对房屋权利的处分，因此，二者相互之间能够并存。其次，查封登记系登记机构依法院的协助执行通知书而为的登记，严格地讲，是在执行法院查封的命令。登记机构在此并无选择的余地，在核对协助执行通知书的真实性并确定查封的具体房屋系登记簿记载的房屋后，只能依照协助执行通知书的要求予以查封登记。因此，异议登记并不能影响此后的查封登记。但是当被保全的财产面临被处分的危险时(比如拍卖)，利害关系人应该可以以异议登记为依据提出执行异议，并且要求中止执行，待更正登记完成或异议登记失效之后再由法院决定是否继续执行程序。即使当事人没有提出执行异议，法院在发现其执行的不动产权属有争议(登记簿上存在异议登记)时,也应该主动中止执行，否则将使异议登记丧失存在的意义。

2.异议登记与预告登记

如果异议登记之后，登记簿记载的权利人就该房屋的买卖或者抵押申请预告登记，我们认为，登记机构应当准许。因为预告登记本质上是对债权的保障，预告登记的只是债权，在预告登记之后，只是限制了登记簿记载权利人的处分权，权利人并未对其房屋权利加以处分。因此，允许权利人预告登记，并不违反《办法》第78条的规定以及《物权法》的精神。需要强调的是，预告登记的权利人通过预告登记，实际上获得了一种优先权，从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。在异议登记之后，登记簿记载的权利人申请处分登记被拒绝的情况下，登记机构不妨建议当事人申请预告登记，以避免异议登记失效之后可能出现的纠纷，以及登记机构可能的赔偿责任。

当然，按照《办法》第78条，异议登记实际上限制了登记簿记载权利人的处分权。异议登记之后又进行预告登记的，需待异议登记注销后，方可申请本登记。预告登记三个月的期间，也应当至少在异议登记注销之日开始起算。

还应当注意的是，异议登记实际上已经限制了登记簿记载的权利人的处分权，为了避免其不知此项限制而受到损害，登记机构应当参照本条第2款的规定，及时书面通知登记簿记载的权利人，以便其及时提出更正或者采取其他措施维护自己的合法权益。

3.异议登记与在先的处分登记

按照一般的登记规则，申请在先、登记在先。但问题在于，如果此前登记簿记载的权利人已经和他人就该房屋进行交易，并申请了处分登记，但至异议登记之日，该处分登记尚处于审核过程中，申请在先、登记在先的规则是否适用?在此情况下，就涉及到在先的处分登记与异议登记的效力哪一个更强的问题。

例如，某甲将其房屋卖给某乙，双方申请了转移登记并被登记机构受理。依据《办法》第27条，登记机构应当在30个工作日内将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。在这一期间，某丙对该房屋的所有权申请了异议登记。但在此情况下，如果继续办理在先申请的处分登记，显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。故而，本条强调，只要在先的处分登记尚未完成，即房屋登记机构已经受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿上，第三人申请了异议登记，则异议登记的效力应当优先，房屋登记机构应当中止办理原登记申请。异议登记完成后，自然对第三人起到了一种警示作用。第三人可以通过异议登记知悉该房屋权利上存在纠纷，从而不再与登记簿记载的权利人交易。问题在于，在前一案例中，在先的处分登记中的双方申请人，在签订合同以及申请办理登记时，并不知悉异议登记的存在;买受人或者他项权利人无从预见此种风险从而拒绝交易，而登记簿记载的权利人对登记无法正常进行也是不知的。为了避免在先登记的双方申请人不知异议登记的存在导致其处分登记中止，本条规定了登记机构的通知义务。登记机构在受理异议登记并中止办理原登记申请的情况下，应当尽快书面通知申请人，以便其有所准备，并通过合理手段维护自己的合法权益。