在二手房买卖中，阴阳合同很常见。最常见的做法是房屋买卖双方在网签合同里约定一个较低的房屋价款，然后（或事先）双方再通过补充协议的形式约定一个真实的比较高的房屋价款，其中的差价则以装修补偿款等名义收取。这种阴阳合同企图达到做低房价，逃避国家税款的目的，属于恶意串通损害国家利益的情形，依照《合同法》第52条的规定【有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……】应属无效。但是，网签合同中关于合同价款的条款无效并不影响合同中其他条款【交房时间、过户时间、付款期限、付款方式、税款承担方式、违约责任等等】的效力。

这样，在合同履行过程中，如果卖房人提出纠正做低房价退避税款的违法约定的应属合法的要求，不能认为是单方要求变更合同或者拒绝履行合同，不构成违约。恰恰相反，买房人应当按照卖房人的要求配合纠正双方关于房价的违法约定。如果买房人拒绝配合纠正，则卖房人不能按照真实合法的房屋价格进行审税，也就不能办理后续的过户等手续。这样，卖房人拒绝审税及过户也就不构成违约。卖房人之所以不构成违约，是因为卖房人享有一种“法定的先履行抗辩权”，即纠正违法的房价约定是买房人的法定义务，此法定义务的履行时间在卖房人协助办理审税和过户之前，在买房人拒绝纠正违法的房价约定之前，卖房人有权拒绝履行协助审税和过户的义务，否则卖房人就会继续做违法的事情——协助买房人逃避国家税款（注：二手房买卖中一般都是约定房屋交易过程中产生的一切税费均由买房人承担）。

那么，卖房人的其他合同义务（下文以交房为例）是否需要按照合同约定继续履行呢？1、如果合同约定的交房时间在过户之后（不论是约定“过户后##日交房”，还是约定（过户后的）某个确定的日期交房），卖房人都可以拒绝履行。卖房人行使的也是一种“法定的先履行抗辩权”（前已述及，在此不再赘述）。2、如果约定的交房时间是在过户之前呢？本文所附判例认为卖房人仍应按照合同约定继续履行交房义务。这种观点值得商榷。因为卖房人交房的一个前提是卖房人有一种合理的预期，即房屋能够顺利办理过户，房屋所有权能够顺利转移给买房人，卖房人自己也能够顺利拿到全部房款。但是，如果这种合理的预期已经因买房人拒绝纠正违法行为而很有可能不能实现（即自己及对方的合同目的都很可能不能实现）的前提下，如果还要求卖房人继续按照合同约定履行交房义务，则不利于合同双方当事人合同目的的实现。此外，这很可能造成房屋所有权在卖房人名下，但是房屋被买房人“合法”占有的后果。这种不正常的现象法律关系不稳定，且是一种很难解决的法律状态，双方当事人都有“筹码”，都有“撒手锏”，导致双方之间的法律问题更难解决。法院的判决应当是解决纠纷，而不是创造更难解决的纠纷。因此，不论合同约定的交房时间在过户之前还是之后，卖房人都有权拒绝交房。

附：张××与黄××房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2007年12月2日，张××、黄××通过案外人上海天下房地产经纪有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定黄××向张××出售上海市浦东新区××路188弄10号1801、1801A室房屋，该房屋转让价款为500万元。合同第六条约定：双方确认在2008年3月2日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利移转日期以浦东新区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户的决定除外。合同补充条款第1条约定：双方均认知目前该房地产已设定抵押，抵押权人是中国光大银行上海市南支行，抵押金额约为239万元，黄××确认抵押权人同意黄××提前还贷并承诺于2008年1月5日前由中介方陪同黄××还清以上贷款并办理抵押注销手续，黄××承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况。合同补充条款第3条中约定：黄××应于2008年2月1日前，与张××进行该房屋的验收、交接。合同补充条款第4条约定：双方均承诺双方应于黄××抵押注销办妥后3个工作日内（张辉阳贷款办妥后）备妥交易资料至交易中心办理过户手续，所获得之收件收据由中介方收执；在共同办理产权过户手续中，各自应及时提供产权过户所需的资料、证明；若因任何一方材料不齐导致过户手续无法正常办理时，则过错方应承担相应责任。合同补充条款第5条约定：双方均确认本交易过程中所产生的各种税费，均由张××承担；若遇国家政策或税费调整，张××应依调整后的税费执行；由此所产生的损益均由张××承担或享有，不得损害任何另一方、第三人的利益。合同补充条款第9条约定：在履行本合同过程中，双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20％计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金至恢复履行之日止。张××、黄××同时在合同附件三付款协议中约定：1、双方均确认在签署本合同之前，张××已支付黄××定金10万元；本合同签订后，该笔定金自行转为张××支付给黄××的房价款；该笔房价款现暂存于中介方，于签订本合同后三个工作日内由中介方将暂存房款7万元无息转付黄××；剩余部分3万元，待双方按本合同约定办妥该房屋交接及物业等户名变更手续同时由中介方无息转付黄××。2、签订本合同后，于2007年12月10日前，张××应支付黄××第二期房价款140万元。3、待上海市浦东新区房地产交易中心出具以张××为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后7个工作日内（具体放贷时间以银行为准），张××应委托贷款银行将350万元的贷款直接付至黄××账号（已补足黄××部分除外）作为第三期房价款。买卖合同签订当日，张××、黄××另签订《补偿协议》一份，约定双方就上海市浦东新区××路188弄10号1801、1801A室房屋的交易总成交价为700万元，由该房屋买卖合同及固定装潢（含灯饰）、附属设施设备（按现状）补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为500万元，房屋现有固定装潢、附属设施设备补偿价为200万元。上述买卖合同及《补偿协议》签订后，张××向黄××支付了房价款340万元（包括所谓固定装潢、附属设施设备补偿款200万元）。为购买系争房屋，张××于2007年12月20日和花旗银行（中国）有限公司上海分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定张××以系争房屋为抵押，向该银行贷款350万元。在该抵押贷款合同附件二中，张××授权该银行将该350万元贷款以张××的名义直接划转至黄××在中国光大银行上海市南支行设立的账号。2008年1月1日，张××向黄××发函，指出不同意黄××提出的更改合同的要求，催促黄××按照买卖合同及《补偿协议》履行义务。2008年1月7日，黄××授权上海市律和理律师事务所陈××律师向张××发出律师函一份，申明：系争房屋的房价款为700万元，转让房屋发生的双方应付交易税费及中介服务费应由张××承担；并指出双方在买卖合同中约定房价款为500万元，另签订协议由张××补偿装修、设备款200万元的行为属违法行为。另查明，为表示购买系争房屋之意向，张××于2007年11月27日向中介方上海天下房地产经纪有限公司支付意向金10万元，其中7万元已由上海天下房地产经纪有限公司转付给黄××。再查明，系争房屋原系黄××于2003年4月2日通过预售方式向上海世茂湖滨房地产有限公司购得，部分购房款通过黄××向中国光大银行上海市南支行按揭贷款方式支付，中国光大银行上海市南支行取得该房屋的抵押权。2007年12月19日，黄××还清上述按揭贷款。2008年1月4日，黄××至上海市浦东新区房地产交易中心申请注销上述抵押权登记，取得相关收件收据。审理中，张××表示由于黄××已于2008年1月4日至交易中心办理了注销抵押权登记的手续，考虑到交易中心的核准期限问题，对于违约金的计算时间变更为自2008年1月18日起算。

裁判原文节选

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2008）浦民一（民）初字第2742号】关于系争房屋交易价格及交易税费的承担问题。黄××认为真实交易价格应为700万元，且张××、黄××按照700万元房价需要缴纳的交易税费均应由张××承担。从双方签订的买卖合同及《补偿协议》来看，确实存在在买卖合同中故意做低交易价格，以达到逃避国家税收的情况，但该买卖合同中关于本次房屋买卖其他条款的约定并不违反法律规定。故张××、黄××之间签订的《上海市房地产买卖合同》关于房屋价款部分的约定及《补偿协议》无效；买卖合同其他条款均为有效，当事人应当遵守。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。现张××要求黄××交付房屋并办理过户手续，符合合同约定，予以支持。一审法院确认张××、黄××本次房屋买卖关于房屋价款的真实意思应为700万元，当事人应当以此为标准缴纳相关交易税费。对于税费的承担问题，根据买卖合同补充条款第5条的约定：“本交易过程中所产生的各种税费，均由乙方（张××）承担”，而且双方在《补偿协议》亦确认该项交易总成交价为700万元，由此认定700万元的买卖双方应当支付的交易税费均应由张××承担。关于张××要求黄××按照700万元标准承担延迟过户及交房的违约责任问题。由于当事人存在在买卖合同中做低交易价格逃避国家税收的行为，致使黄××无法根据签订的买卖合同申报纳税，从而造成即使在黄××办妥抵押权注销手续后依然无法进行过户登记，对此张××、黄××双方均有责任，张××要求黄××承担迟延办理过户登记的违约责任，不予支持。但根据买卖合同约定，黄××应当在2008年2月1日前向张××交付房屋，现黄××未按期交付房屋，应当承担相应的违约责任。黄××认为由于之前为办理过户手续，故无需交房。交付房屋与办理过户登记手续是买卖合同履行过程中主要属于黄××的两项独立的合同义务，虽然存在因在买卖合同中做低交易价格而造成不能过户登记的情形，但这并不影响黄××按照合同约定期限向张××交付房屋，故对黄××这一观点不予采纳。根据买卖合同补充条款第9条的约定，黄××应当支付以实际交易价格700万元为本金，按照每日万分之五计算，自2008年2月2日起至实际交房之日止的违约金。

二审【案号：上海一中院（2008）沪一中民二（民）终字第2266号】民事活动应当遵守国家法律法规。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补偿协议》中关于房屋转让价款、房屋固定装潢、附属设施设备补偿价、交易总成交价等的约定内容，结合双方当事人的陈述等，原判认定本案系争房屋的真实转让价款应为700万元，当属正确，予以认同。双方当事人在系争房屋买卖中故意做低交易价格以逃避国家税收，应属违法，对此，双方均有过错，应各自承担相应的责任，并引以为戒。因房屋转让价款直接影响申报纳税以致办理过户登记，故原一审判决认定本案中对于未按期办理过户登记双方均有责任，并无不当。黄××上诉认为合同履行顺序为先办理过户后交付房屋，其顺延交房不应承担违约责任，缺乏合同依据，不予采信。

再审【案号：上海高院（2010）沪高民一（民）再提字第14号】本院再审认为，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及结合双方在庭审中的陈述，确实存在买卖双方故意做低交易价格，以达到逃避国家税收的情形。故本院确认双方签订的《补充协议》和《上海市房地产买卖合同》中关于房屋价格的条款无效，系争房屋的交易价格为700万元，《上海市房地产买卖合同》中的其他条款有效。张××要求黄××交付房屋并办理过户手续的诉求，合法有据，原再审法院对该项诉请未予处理，确有不当，本院予以纠正。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定：“本交易过程中所产生的税费，均由乙方（张××）承担”，故张××应按700万元的房屋价格承担本次房屋买卖过程中所产生的所有税费。关于违约金的承担，因黄××已于2008年5月20日发函至张××要求交房，而张××以案件进入诉讼阶段为由而拒绝接受，因此原再审判决认为在黄××已实际作出交房的意思表示后，由此扩大的损失应由张××承担的观点并无不当，本院予以支持。

文章来源：合同效力实务研究