一、商品房预售合同转让的效力

1995年12月，最高人民法院在其发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效”。由此可见，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的“炒楼花”的投机行为仍持否定态度；在《城市房地产管理法》颁布之后，最高人民法院则完全肯定预购商品房转让的合法性。虽然该解释从有关规定来看仅适用于针对《城市房地产管理法》施行前的行为，但事实上，它也被适用于此后的预购商品房交易。 

我们认为，商品房预购人将购买的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可认定转让合同有效。

根据前面我们对商品房预售合同转让性质的分析，我们仍从债权转让和权利义务转让两个方面来分析预售商品房转让的效力。

在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转移房屋所有权的权利转让给了第三人。依据我国《合同法》的有关规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但是，根据合同性质、法律规定、当事人的约定不得转让的除外；债权人在转让权利时，应当通知债务人，未经通知，转让行为对债务人不发生效力。可见，《合同法》规定转让债权为债权人的权利，实施转让行为，一般无须征求债务人的同意，但如果要使转让行为对预售人发生约束力，则还要告知预售人，否则，转让行为仅在预购人与受让人之间有效，对预售人则不具有约束力。而如果预售合同当事人之间已经存在禁止转让的约定．则仍须征得预售人的同意。

在预购人仅支付部分房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同权利义务的概括转让，即预购人在将其享有的请求预售人向自己转移房屋所有权利转让给了第三人的同时。也将自己应当承担的剩余付款义务转让给了第三人。依据我国《合同法》的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意，如将合同的权利和义务一并转让给第三人，则应当经对方当事人的同意。可见，合同法将合同对方当事人的同意作为权利义务转让的必备条件。

二、商品房预售合同转让纠纷的处理 

在发生商品房预售合同转让纠纷时，可参照如下规定处理：

1．商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。

2．商品房预售合同的双方当事人，经有关行政主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让并已办理转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续的，也可以认定转让合同有效。

3．商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋产权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。